Antes da escritura, o telhado custa pouco a examinar. Depois, o defeito é seu. Este guia diz o que ver por fora e no sótão, o que perguntar, que papéis pedir, que prazos a lei dá contra defeitos escondidos e como usar o que descobrir para negociar.
Atualizado a 4 de novembro de 2026. Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem relatório técnico. Num caso concreto, fale com um advogado ou solicitador e com um técnico que veja a casa.
O essencial
- Veja o telhado antes de assinar o contrato-promessa. Um defeito que conhecia ao comprar, ou que não podia razoavelmente ignorar, não conta como falta de conformidade no regime do consumidor (Decreto-Lei n.º 84/2021, artigo 22.º, n.º 4).
- Os prazos caducam. Num imóvel, a denúncia do defeito faz-se até 1 ano depois de o conhecer e dentro de 5 anos desde a entrega; depois há 6 meses para agir (Código Civil, artigos 916.º e 917.º).
- Vendedor profissional e comprador consumidor: 10 anos para elementos estruturais e 5 anos para o resto (Decreto-Lei n.º 84/2021, artigo 23.º). Se isto cobre o seu caso, não confirmámos.
- Num prédio, o telhado é de todos (artigo 1421.º). Pergunte por obras aprovadas e pelo fundo de reserva.
- Placas onduladas de fibrocimento podem ter amianto. Só um laboratório o confirma (APA).
O que ver, de fora e do sótão
Não suba ao telhado: veja os trabalhos em altura. Visite de dia e, se puder, logo depois de chuva. Esta lista é nossa.
Da rua, com binóculos ou o zoom do telemóvel:
- telhas partidas, fiadas tortas, musgo espesso e cumeeira ou beiral com «barriga»;
- remates em redor de chaminés e claraboias, caleiras soltas ou cheias (termos no glossário);
- placas cinzentas onduladas: pode ser fibrocimento.
No sótão, só com onde pisar em segurança:
- manchas, escorrimentos, madeira escura ou mole e luz do dia entre as telhas (causas de infiltração);
- furos e pó na madeira (caruncho e térmitas);
- cheiro a mofo.
Dentro de casa, sobretudo no último piso: o IHRU aconselha a procurar sinais de humidade e entradas de água nos tetos e paredes, como eflorescências e zonas escuras. Desconfie de tinta nova só num ponto do teto: pode esconder uma mancha.
Para a idade das telhas, veja quanto dura um telhado.
Perguntas ao vendedor
Peça as respostas por escrito (e-mail serve).
- Houve goteiras? Onde, quando e como se resolveu?
- Quando foi a última obra no telhado, quem a fez e há faturas e garantias?
- Há fibrocimento ou amianto? Há análise?
- A madeira foi tratada contra insetos?
- Houve participações ao seguro por água ou tempestade?
- Num prédio: há obras na cobertura aprovadas, orçadas ou quotas extraordinárias?
Se o vendedor esconder um defeito de propósito, o contrato pode ser anulado por dolo, com indemnização (artigos 913.º, 905.º e 908.º), e a denúncia deixa de ser exigida (artigo 916.º, n.º 1).
Os papéis a pedir
| Documento | Para que serve | Nota |
|---|---|---|
| Caderneta predial urbana | Identifica o imóvel, as características, os donos e o valor patrimonial | Grátis no Portal das Finanças, válida 12 meses. Compare com a casa |
| Certidão permanente do registo predial | Todos os registos do prédio, incluindo pedidos pendentes | Válida 6 meses |
| Título de utilização | Prova que o prédio pode servir para habitação | Desde 1 de janeiro de 2024 já não é exigido na escritura (segundo fontes secundárias; não lemos o Diário da República). Peça-o ao vendedor ou à câmara |
| Ficha técnica da habitação | Descreve a cobertura e a garantia | Em regra só em casas novas ou reconstruídas depois de 2004. Já não é exigida na escritura |
| Certificado energético | Classe energética e medidas de melhoria | Obrigatório na venda; o número consta da escritura. Vale 10 anos. Na nossa leitura, não avalia o estado das telhas |
Em prédio, peça também as atas, o seguro e o saldo do fundo comum de reserva, que recebe pelo menos 10% da quota de cada condómino (Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º). A pedido do vendedor, o administrador emite em 10 dias a declaração de dívidas ao condomínio (artigo 1424.º-A). As despesas de conservação já votadas cabem a quem era dono na deliberação (artigo 1424.º); os encargos que se vençam depois da venda são seus. Pergunte o que já foi votado e quando se paga. Veja quem paga o telhado do condomínio.
Defeitos escondidos: direitos e prazos
| Quem vende | Regra | Prazos |
|---|---|---|
| Particular que não construiu | Código Civil, artigo 913.º e seguintes: reparação (914.º), redução do preço (911.º), anulação por erro ou dolo (905.º) e indemnização | Denunciar até 1 ano depois de conhecer o defeito e dentro de 5 anos desde a entrega; ação até 6 meses depois da denúncia |
| Quem construiu, modificou ou reparou o imóvel | Artigo 1225.º, n.º 4 | Defeitos em 5 anos desde a entrega; denúncia em 1 ano; indemnização pedida no ano seguinte |
| Profissional, a um consumidor, para habitação | Decreto-Lei n.º 84/2021, artigos 22.º a 25.º | Falta que exista na entrega e surja em 10 anos (estrutura) ou 5 anos (resto); caduca 3 anos após a comunicação |
No regime do consumidor, a falta que surja nesses prazos presume-se existente na entrega. Tem direito a reposição gratuita, por reparação ou substituição, a redução proporcional do preço ou a resolução do contrato (artigo 24.º). Os direitos passam ao comprador seguinte, e uma cláusula que os limite é nula (artigo 51.º). O decreto aplica-se a contratos celebrados desde 1 de janeiro de 2022. A fiscalização da parte dos imóveis cabe ao IMPIC.
Um acórdão do Supremo (revista n.º 4369/01) diz que o artigo 1225.º não vale para o vendedor que não construiu: aplicam-se os artigos 913.º e seguintes.
Regra prática, nossa: se vir um defeito, escreva ao vendedor por carta registada logo que o descubra, com fotografias datadas, e não espere os prazos.
Pedir um relatório técnico
Antes de assinar, peça por escrito ao vendedor uma visita com um técnico (engenheiro civil, arquiteto ou engenheiro técnico civil). Peça um relatório com fotografias sobre telhas, madeira, caleiras, remates e isolamento, que separe o urgente do que pode esperar. Prefira um técnico que não venda a obra. Peça o número de membro da ordem profissional. Não encontrámos regra nem tabela oficial para este serviço.
Usar o que encontrou para negociar
- Peça orçamentos escritos (veja escolher empreiteiro e os preços).
- Mostre fotografias e orçamento ao vendedor. Peça redução do preço, ou reparação por conta dele antes da escritura, com prova.
- Peça a um advogado ou solicitador que escreva no contrato o que foi combinado, incluindo uma cláusula de visita técnica.
- Depois de comprar, veja a garantia da obra.
Amianto
O amianto está proibido em produtos novos desde 24 de junho de 2005, mas o que já estava instalado pode ficar até ao fim da vida útil. A APA diz que, em bom estado e sem agressões, em regra não representa risco elevado; cortar, furar ou partir aumenta-o muito. Só análise de laboratório confirma, e o antigo proprietário pode ter informação. Se as placas estiverem partidas, conte com remoção por empresa autorizada pela ACT: veja o guia do amianto.
Veja também: Para uma avaliação independente, veja inspeção e vistoria do telhado.
O que não conseguimos confirmar
- Se o Decreto-Lei n.º 84/2021 cobre casa usada vendida por profissional. A lei fala em «prédios urbanos para fins habitacionais», sem distinguir; não lemos jurisprudência.
- Se o telhado é «elemento construtivo estrutural». O artigo 23.º deixa a lista para uma portaria, que não encontrámos.
- Se os 6 meses do artigo 917.º valem para todos os direitos. O texto fala da anulação por erro.
- O texto do Decreto-Lei n.º 10/2024 no Diário da República, que não abriu a 4 de novembro de 2026. Lemos a apresentação dos autores. Também não confirmámos o que o novo RJUE (1 de outubro de 2026) exige na escritura.
- A cláusula «no estado em que se encontra» entre particulares.
Fontes (lidas a 4 de novembro de 2026)
- Código Civil, artigos 905.º a 917.º, 1225.º, 1421.º e 1424.º (PGRL).
- Decreto-Lei n.º 84/2021, cópia do Diário da República.
- Decreto-Lei n.º 68/2004, cópia da Câmara de Vila Franca de Xira; Portal da Habitação.
- F. P. Oliveira e D. Lopes, Simplex urbanístico, apresentação (Decreto-Lei n.º 10/2024); OERN, Reforma do RJUE, agosto de 2026.
- Lei n.º 8/2022 (artigo 1424.º-A; Decreto-Lei n.º 268/94, artigo 4.º).
- SCE, Perguntas frequentes e consumidores.
- AT, certidões e comprovativos; certidão permanente predial.
- IHRU, Guia Prático da Habitação, 2010.
- APA, Perguntas frequentes sobre amianto, setembro de 2024.
- STJ, revista n.º 4369/01 (sumário).