O telhado foi reparado e, no primeiro inverno, volta a entrar água. O que pode exigir ao empreiteiro, e até quando? A resposta está sobretudo no Código Civil, nas regras do contrato de empreitada. Os prazos são curtos e quem os deixa passar perde direitos. Este guia explica as regras com o texto da lei, diz o que guardar e dá um modelo de carta para denunciar defeitos.
Atualizado a 2 de novembro de 2026. Informação geral, não é aconselhamento jurídico. Se o valor em causa for alto, fale com um advogado antes de deixar passar qualquer prazo.
O essencial
- Uma obra no telhado é uma empreitada (artigo 1207.º do Código Civil). O empreiteiro tem de a fazer como foi combinado e sem vícios (artigo 1208.º).
- Verifique a obra antes de a aceitar. Se não verificar nem comunicar nada, a lei considera a obra aceite (artigo 1218.º).
- Defeito descoberto: denuncie em 30 dias (artigo 1220.º).
- Pode exigir a eliminação do defeito, e só depois a redução do preço ou a resolução do contrato, além de indemnização (artigos 1221.º a 1223.º).
- Obras em edifícios: o empreiteiro responde por defeitos que surjam em cinco anos a contar da entrega. A denúncia faz-se no prazo de um ano e a indemnização pede-se no ano seguinte (artigo 1225.º).
- Telhas e materiais fornecidos na obra também estão abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, com adaptações.
A obra no telhado é uma empreitada
O Código Civil chama empreitada ao contrato em que alguém se obriga a realizar uma obra mediante um preço (artigo 1207.º). As regras que interessam ao dono da casa:
- Execução sem vícios. O empreiteiro deve fazer a obra como foi combinado e sem vícios que reduzam o seu valor ou a tornem inadequada ao uso (artigo 1208.º).
- Materiais. Se o contrato nada disser, os materiais não podem ser de qualidade inferior à média (artigo 1210.º).
- Alterações sem autorização. Se o empreiteiro muda o que foi combinado sem a sua autorização, a obra considera-se defeituosa (artigo 1214.º).
- Acompanhar a obra não tira direitos. Pode fiscalizar a obra à sua custa. Isso não impede que reclame depois, salvo se tiver concordado expressamente com o que foi feito (artigo 1209.º).
- Preço. Se o contrato nada disser, paga-se no ato de aceitação da obra (artigo 1211.º).
Na entrega: verificar antes de aceitar
O artigo 1218.º obriga o dono da obra a verificar a obra antes de a aceitar, no prazo usual ou num prazo razoável, e a comunicar o resultado ao empreiteiro. Qualquer das partes pode pedir que a verificação seja feita por peritos, à sua custa. A falta de verificação ou de comunicação vale como aceitação.
O empreiteiro não responde por defeitos que o dono conhecia e aceitou sem reserva. Os defeitos aparentes presumem-se conhecidos (artigo 1219.º). Na prática:
- Peça para ver a obra concluída antes de pagar o último valor.
- Fotografe o telhado, as caleiras e o teto por dentro, com data.
- Se vir problemas, escreva-os e aceite com reserva, por escrito.
Os prazos
| O que fazer | Prazo | Artigo |
|---|---|---|
| Denunciar um defeito ao empreiteiro | 30 dias depois de o descobrir | 1220.º |
| Exercer os direitos depois de recusar a obra ou de a aceitar com reserva | 1 ano | 1224.º, n.º 1 |
| Defeito desconhecido, obra já aceite | 1 ano a contar da denúncia, e nunca mais de 2 anos depois da entrega | 1224.º, n.º 2 |
| Edifício: defeito que surge em 5 anos desde a entrega (ou no prazo de garantia combinado) | Denúncia no prazo de 1 ano; indemnização pedida no ano seguinte à denúncia | 1225.º |
O artigo 1225.º aplica-se às empreitadas de construção, modificação ou reparação de edifícios e outros imóveis destinados a longa duração. Cobre a obra que ruir ou apresentar defeitos por vício da construção, da reparação ou por erros na execução. Os mesmos prazos valem para o pedido de eliminação dos defeitos (n.º 3).
Estes prazos são de caducidade: passado o prazo, perde o direito. Se o empreiteiro reconhecer o defeito, isso vale como denúncia (artigo 1220.º, n.º 2).
Regra prudente: denuncie por escrito logo que descobrir o defeito, e nunca depois de 30 dias.
O que pode exigir, e por que ordem
- Eliminação do defeito. Se não for possível eliminá-lo, pode exigir nova construção. Estes direitos caem se a despesa for desproporcionada em relação ao proveito (artigo 1221.º).
- Redução do preço ou resolução do contrato, se os defeitos não forem eliminados nem a obra refeita. A resolução só é possível se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina (artigo 1222.º).
- Indemnização pelos prejuízos, por exemplo um teto estragado pela água, nos termos gerais (artigo 1223.º).
E a lei de defesa do consumidor?
O Decreto-Lei n.º 84/2021 aplica-se, com as necessárias adaptações, aos bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada (artigo 3.º). Para os bens móveis, como telhas, membranas e caleiras fornecidas pelo empreiteiro, o texto prevê:
- responsabilidade por faltas de conformidade que surjam em três anos desde a entrega (artigo 12.º);
- a instalação incorreta feita pelo profissional conta como falta de conformidade (artigo 9.º);
- direito à reparação ou substituição, à redução do preço ou à resolução (artigo 15.º);
- a comunicação faz-se por carta, email ou outro meio que deixe prova (artigo 12.º, n.º 5);
- os direitos caducam dois anos depois de comunicar a falta (artigo 17.º);
- uma cláusula que retire ou limite estes direitos é nula (artigo 51.º).
Os prazos de 10 e 5 anos do mesmo decreto-lei (artigo 23.º) estão no regime da compra e venda de casas, não no da reparação.
A garantia do fabricante
A garantia que o fabricante dá às telhas ou às membranas é uma garantia comercial. Vincula quem a dá, nos termos da declaração de garantia e da publicidade (artigo 43.º do Decreto-Lei n.º 84/2021). A declaração deve estar em português e dizer o que cobre, por quanto tempo, quem é o garante e como se aciona. Tem de dizer que os seus direitos legais não são afetados. Se o produtor garante a durabilidade, responde diretamente perante si pela reparação ou substituição.
Peça a declaração de garantia dos materiais principais e leia as condições antes da obra.
O que guardar
- Orçamento, contrato e alterações combinadas por escrito.
- Faturas e comprovativos de pagamento.
- Número do alvará ou certificado da empresa (veja o guia para escolher um empreiteiro).
- Fotografias antes, durante e depois, com data.
- Declarações de garantia e de desempenho dos materiais.
- Todas as mensagens e cartas trocadas.
- Relatório de um técnico, se o defeito for discutido.
Se o dano veio de uma tempestade e não de um erro da obra, o caminho é outro: veja o guia do seguro da casa.
Modelo de carta de denúncia de defeitos
Envie por carta registada com aviso de receção ou por email com confirmação de leitura, e guarde cópia.
[Nome, morada e NIF]
[Nome e morada da empresa]
[Local], [data]
Assunto: Denúncia de defeitos na obra do telhado em [morada do imóvel]
Exmos. Senhores,
A V. empresa executou a obra no telhado do imóvel acima, segundo o orçamento n.º […] de [data] e a fatura n.º […] de [data]. A obra foi entregue a [data].
No dia [data] verifiquei os seguintes defeitos: [descrição, por exemplo «entrada de água no teto do quarto, junto à chaminé»]. Junto [número] fotografias.
Ao abrigo dos artigos 1220.º e seguintes do Código Civil, denuncio estes defeitos e peço a sua eliminação no prazo de [número] dias a contar da receção desta carta. Reservo todos os direitos que a lei me confere, incluindo a redução do preço e a indemnização.
Peço resposta por escrito.
Com os melhores cumprimentos,
[Assinatura]
Se a empresa não responder
- Livro de Reclamações. As empresas de construção civil estão abrangidas (Decreto-Lei n.º 156/2005). Na reclamação eletrónica, a empresa responde em 15 dias úteis.
- Arbitragem de consumo. A lista da Direção-Geral do Consumidor inclui o CNIACC, de âmbito nacional, e centros regionais. Segundo a nota da PLMJ sobre a Lei n.º 63/2019, nos conflitos até 5 000 euros o consumidor pode impor a arbitragem ou a mediação à empresa.
- Enquanto durar uma tentativa de resolução extrajudicial, o prazo do Decreto-Lei n.º 84/2021 fica suspenso (artigo 17.º, n.º 2).
O que não conseguimos confirmar
- Como os tribunais conjugam o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 84/2021 numa obra de telhado. Seguimos o texto das duas leis, não a jurisprudência.
- A partir de quando conta o ano da denúncia no artigo 1225.º. A lei diz «dentro do prazo de um ano». Por prudência, denuncie logo.
- Se uma reparação pequena (trocar algumas telhas) cabe no artigo 1225.º ou só nos artigos 1220.º e 1224.º.
- Se a Lei n.º 63/2019 sofreu alterações. Não lemos o texto no Diário da República.
- Alterações ao Decreto-Lei n.º 84/2021 depois de 2021. Lemos o texto original.
- As condições concretas das garantias dos fabricantes de telhas e membranas.
Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)
- Código Civil, versão consolidada, Diário da República (artigos 1207.º a 1226.º; artigo 1225.º na redação do Decreto-Lei n.º 267/94).
- Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, Diário da República (artigos 2.º, 3.º, 9.º, 12.º, 15.º, 17.º, 22.º a 25.º, 43.º, 51.º e 52.º; texto original).
- Decreto-Lei n.º 156/2005, republicado pelo Decreto-Lei n.º 74/2017, 21 de junho de 2017 (artigos 2.º, 5.º-B e anexo).
- Direção-Geral do Consumidor, Lista das Entidades de Resolução Alternativa de Litígios de Consumo.
- PLMJ, Arbitragem e Mediação obrigatórias para conflitos de consumo, agosto de 2019 (Lei n.º 63/2019, citada através desta nota).
- CNIACC, página oficial (informação, mediação e arbitragem, âmbito nacional).