Num prédio em propriedade horizontal, o telhado não é de quem mora no último andar. É de todos. Isto decide quem paga a reparação, quem manda fazer a obra e o que acontece quando chove dentro de uma só fração. Este guia explica as regras com o texto do Código Civil e do Decreto-Lei n.º 268/94 e diz o que a lei não resolve sozinha.
Atualizado a 2 de novembro de 2026. Informação geral, não é aconselhamento jurídico. Num conflito concreto, fale com um advogado ou com um centro de arbitragem.
O essencial
- O telhado é parte comum, mesmo que só sirva uma fração (artigo 1421.º do Código Civil).
- A conservação paga-se por todos, na proporção do valor de cada fração (a permilagem), salvo disposição em contrário (artigo 1424.º).
- Reparar é diferente de inovar. Uma inovação precisa de maioria dos condóminos que represente dois terços do valor do prédio (artigo 1425.º).
- Em urgência, o administrador intervém e convoca logo uma assembleia extraordinária para ratificar (artigo 1436.º). Se faltar administrador, qualquer condómino pode fazer as reparações indispensáveis e urgentes (artigo 1427.º).
- Obras de conservação extraordinária: o administrador tem de apresentar pelo menos três orçamentos de origens diferentes, salvo regra diferente do regulamento ou da assembleia.
- Fundo comum de reserva: cada condómino entra com pelo menos 10% da sua quota nas restantes despesas, para custear a conservação do edifício.
O telhado é de todos
O artigo 1420.º diz que cada condómino é dono da sua fração e comproprietário das partes comuns. Não pode renunciar à parte comum para fugir às despesas.
O artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), lista como comuns «o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção». Ou seja, um terraço de cobertura de que só o último andar tem uso continua a ser parte comum. O título constitutivo pode dar o uso exclusivo de uma parte comum a um condómino (n.º 3), mas isso não muda a propriedade.
Quem paga a reparação
A regra está no artigo 1424.º, n.º 1: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações. Pagam os que forem donos das frações no momento da deliberação.
| Situação | Quem paga, segundo o artigo 1424.º |
|---|---|
| Telhado do prédio, uso de todos | Todos, pela permilagem |
| Parte comum que serve só alguns | Quem dela se serve (n.º 3) |
| Terraço de cobertura de uso exclusivo de uma fração, cujo estado afeta outras partes comuns | O condómino com o uso exclusivo paga só a sua quota, como os outros, salvo se o dano vier de facto que lhe seja imputável (n.º 6) |
O dono do último andar, onde chove, não paga mais por isso. Paga a sua permilagem, como os restantes.
E os danos dentro da fração?
A obra no telhado é uma coisa; a pintura ou os móveis estragados dentro da casa são outra. O artigo 493.º, n.º 1, do Código Civil diz que quem tem uma coisa imóvel em seu poder, com dever de a vigiar, responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que não teve culpa.
O Tribunal da Relação de Coimbra (acórdão de 14 de fevereiro de 2012, processo 1388/09.3T2AVR.C1) aplicou esta regra a uma infiltração pela fachada, também parte comum: o condomínio respondeu pelos prejuízos na fração. É uma decisão sobre um caso, não uma regra automática.
O que fazer na prática: avise o administrador por escrito, com fotografias e datas. Peça que o assunto vá à ordem de trabalhos. Fale também com a sua seguradora, se tiver multirriscos.
Reparação, inovação ou mudança de aspeto
A lei pede maiorias diferentes conforme o tipo de obra:
| Tipo de obra | Maioria exigida | Artigo |
|---|---|---|
| Conservação e reparação | Maioria dos votos representativos do capital investido | 1432.º, n.º 5 |
| Inovação | Maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio | 1425.º, n.º 1 |
| Obra que muda a linha arquitetónica ou o arranjo estético | Dois terços do valor total do prédio | 1422.º, n.º 3 |
| Painéis para autoconsumo (UPAC), com pelo menos duas frações | Maioria simples dos condóminos | 1425.º, n.º 3 |
A lei não define inovação. Em linguagem simples, repor o telhado como estava é conservar; mudar a solução ou acrescentar algo novo pode ser inovar. A fronteira, num caso concreto, decide-se em tribunal.
Quem votou contra uma inovação também paga, salvo se a recusa for considerada fundada pelo tribunal. A recusa é sempre fundada quando a obra é voluptuária ou desproporcionada para o edifício (artigo 1426.º). As inovações que prejudiquem o uso de algum condómino são proibidas (artigo 1425.º, n.º 8).
Reparações urgentes
O artigo 1427.º define reparações indispensáveis e urgentes como as necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios das partes comuns que possam a qualquer momento causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr pessoas em risco. Um telhado que deixa entrar água pode caber aqui. Num litígio, quem decide é o tribunal.
- O administrador deve intervir em todas as situações de urgência e convocar de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (artigo 1436.º, n.º 1, alínea r).
- Se faltar o administrador, ou estiver impedido, qualquer condómino pode fazer estas reparações (artigo 1427.º, n.º 1).
Como aprovar a obra, passo a passo
- Convocar. A assembleia é convocada pelo administrador ou por condóminos com pelo menos 25% do capital investido (artigo 1431.º, n.º 2).
- Avisar com tempo. Carta registada com 10 dias de antecedência, ou aviso com recibo assinado. Por e-mail, só para quem o aceitou numa assembleia anterior, com o endereço em ata (artigo 1432.º, n.os 1 a 3).
- Dizer o quê. A convocatória indica dia, hora, local e ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.º 4).
- Levar orçamentos. Pelo menos três, de origens diferentes, em obras de conservação extraordinária ou inovação (artigo 1436.º, n.º 2).
- Votar. Cada condómino tem os votos da sua permilagem (artigo 1430.º, n.º 2). Se não houver quórum e não estiver marcada outra data, a reunião repete-se uma semana depois, à mesma hora e local, e decide por maioria dos presentes, desde que tenham pelo menos um quarto do valor do prédio (artigo 1432.º, n.º 6).
- Lavrar a ata. É obrigatória. A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Pode ser assinada com assinatura eletrónica qualificada ou subscrita por e-mail.
- Executar. O administrador executa as deliberações não impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar (artigo 1436.º, n.º 1, alínea i).
A assembleia pode decorrer por videoconferência, se a administração o decidir ou a maioria dos condóminos o pedir, desde que quem não tenha meios os receba (artigo 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).
Quem não paga a sua parte: a ata que fixa o montante e a data de vencimento é título executivo contra o condómino em falta (artigo 6.º do mesmo decreto-lei).
Se discorda da decisão
O artigo 1433.º prevê prazos curtos para quem não aprovou uma deliberação contrária à lei ou ao regulamento:
- 10 dias para pedir ao administrador uma assembleia extraordinária, que se realiza em 20 dias;
- 30 dias para levar a deliberação a um centro de arbitragem;
- 60 dias sobre a deliberação para a ação de anulação, ou 20 dias sobre a assembleia extraordinária, se a pediu.
Para condóminos ausentes, os prazos contam da comunicação. Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia (artigo 1438.º).
Dinheiro: fundo de reserva e seguro
Fundo comum de reserva. É obrigatório e serve para custear a conservação do edifício. Cada condómino entra com pelo menos 10% da sua quota nas restantes despesas. Tem de estar numa instituição bancária e é a assembleia que o administra. Se for usado para outro fim, os condóminos repõem o valor em 12 meses (artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
Seguro. É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, frações e partes comuns (artigo 1429.º do Código Civil). Deve ser atualizado todos os anos (artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Atenção: a lei só obriga ao risco de incêndio. Tempestades e danos por água só estão cobertos se a apólice os incluir. Veja o guia do seguro de casa depois de uma tempestade.
Licenças, IVA, amianto e apoios
- Licença: o regime mudou a 1 de outubro de 2026. Veja o guia da licença de obras em telhados. Nos procedimentos municipais sobre obras necessárias nas partes comuns (artigos 89.º a 91.º do RJUE), basta notificar o administrador. Numa execução coerciva, cada condómino paga pela sua quota (artigo 11.º do Decreto-Lei n.º 268/94).
- IVA: a mão de obra pode ter taxa de 6%. Veja o guia do IVA nas obras de telhado.
- Fibrocimento: se a cobertura pode ter amianto, veja o guia sobre amianto no telhado.
- Isolamento: veja os apoios para isolar o telhado. Para danos da tempestade de 2026, veja os apoios da tempestade Kristin.
O que não conseguimos confirmar
- Onde acaba a reparação e começa a inovação num telhado concreto. Não lemos jurisprudência sobre este ponto.
- Como é reembolsado o condómino que paga uma reparação urgente ao abrigo do artigo 1427.º. O artigo não o diz.
- A responsabilidade por danos dentro da fração em cada caso. Citamos uma decisão do Tribunal da Relação de Coimbra; outros tribunais podem decidir de outra forma.
- Alterações ao Decreto-Lei n.º 268/94 depois de 2022. Lemos o texto republicado pela Lei n.º 8/2022.
- O texto da Lei n.º 29/2026, de 23 de junho, que alterou o artigo 1425.º. Lemos o artigo já consolidado, não a lei.
Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)
- Código Civil, artigos 1420.º a 1423.º, 1424.º a 1431.º, 1430.º a 1435.º, 1436.º a 1438.º-A e 492.º e 493.º, texto consolidado na base da Procuradoria-Geral Regional de Lisboa.
- Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, Diário da República, 1.ª série, n.º 6, com a republicação do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro (artigos 1.º, 1.º-A, 4.º, 5.º, 6.º e 11.º).
- Tribunal da Relação de Coimbra, acórdão de 14 de fevereiro de 2012, processo 1388/09.3T2AVR.C1 (sumário).