O IVA pode mudar muito o preço final de uma obra de telhado. Há uma taxa reduzida de 6% que se aplica à mão de obra de obras de reparação e conservação em casas, mas tem condições que muita gente desconhece: um limite para os materiais, uma frase obrigatória na fatura e exclusões que apanham os telhados em vários casos. Este guia explica a regra com o texto da lei, o que mudou em 2026 e o que não se aplica ao seu telhado.
Atualizado a 2 de novembro de 2026. Informação geral, não é aconselhamento fiscal. Em caso de dúvida, pergunte à Autoridade Tributária (AT) ou a um contabilista certificado.
O essencial
- Mão de obra de reparação, conservação, renovação ou beneficiação de uma casa: IVA a 6% (verba 2.27 da Lista I anexa ao Código do IVA).
- Materiais: só levam 6% se o valor deles não passar de 20% do valor global da prestação de serviços. Acima disso, os materiais levam a taxa normal de 23%.
- Só materiais, sem serviço: 23%. A compra de materiais sem contratar o serviço não tem taxa reduzida.
- Limpeza (por exemplo, limpar musgo do telhado) fica excluída da taxa de 6%.
- Obra nova, ampliação, sobrelevação e reconstrução ficam de fora desta verba.
- A fatura tem de dizer certas coisas. Sem elas, o empreiteiro pode ter de cobrar 23%.
- Painéis solares: a taxa reduzida acabou a 30 de junho de 2025. Hoje levam taxa normal.
A regra: verba 2.27
A verba 2.27 da Lista I anexa ao Código do IVA aplica a taxa reduzida às «empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação». Ficam excluídos os trabalhos de limpeza, de manutenção de espaços verdes e as empreitadas em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe e instalações similares.
Em palavras simples: se contrata uma empresa para reparar ou renovar o telhado de uma casa onde se vive, a mão de obra paga 6%.
Que casas contam
O imóvel tem de estar a ser usado como habitação no início da obra e continuar a sê-lo depois. Segundo o resumo da Ordem dos Contabilistas Certificados (13 de março de 2026), a taxa aplica-se a obras em habitação, seja ou não própria e seja ou não permanente. Uma segunda casa também conta, desde que seja habitação.
Os materiais: a regra dos 20%
A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o valor deles não exceder 20% do valor global da prestação de serviços. Em termos práticos:
- Se as telhas, o ripado e a argamassa forem uma parte pequena da fatura (até 20%), a fatura inteira sai a 6%.
- Se os materiais pesarem mais do que isso, a mão de obra continua a 6%, mas os materiais levam 23%.
Exemplo da conta, com números redondos que não têm relação com preços reais: mão de obra 100, materiais 15. Os materiais valem 15% do serviço, abaixo do limite, e tudo paga 6%: 6 de IVA. Se os materiais fossem 40, passavam o limite: a mão de obra paga 6% (6) e os materiais pagam 23% (9,20), no total 15,20.
A AT tem entendimento próprio sobre como se calcula esta percentagem. Se o valor dos materiais estiver perto do limite, peça ao empreiteiro para explicar a base de cálculo.
O que tem de constar da fatura
Segundo o resumo da AICCOPN (25 de maio de 2026), que reproduz as exigências da AT, a fatura precisa de cumprir, em simultâneo:
- Dizer expressamente que se trata de uma empreitada de conservação (ou beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação) de um imóvel de habitação.
- Separar a mão de obra dos materiais. A mão de obra tem sempre taxa reduzida. Os materiais dependem do peso na fatura.
- Ter os elementos exigidos pelo artigo 36.º do Código do IVA, a indicação «Taxa reduzida ao abrigo da verba 2.27 da Lista I anexa ao CIVA», a identificação do dono da obra e do imóvel ou fração onde o serviço foi feito.
Peça isto no orçamento, antes de aceitar. Orçamento e fatura com «obra de reparação» sem detalhe de mão de obra e materiais são o motivo mais comum de se pagar 23% sem necessidade.
O que não é abrangido
Segundo o mesmo resumo, ficam excluídas as obras de construção e similares, nomeadamente acréscimos, sobrelevação e reconstrução de imóveis. Também fica de fora o fornecimento de bens como elevadores, meios de aquecimento ou refrigeração, cozinhas, lareiras e outros equipamentos domésticos.
Para um telhado isto significa:
| Trabalho | Taxa |
|---|---|
| Reparar telhas, ripado, caleiras, rufos | 6% na mão de obra |
| Substituir a cobertura de uma casa habitada (renovação) | 6% na mão de obra, a confirmar com o empreiteiro |
| Limpar musgo ou lavar o telhado | 23% (limpeza excluída) |
| Subir o telhado, fazer um novo piso | Obra nova, ampliação: fora da verba |
| Comprar telhas ou painéis e aplicar o próprio | 23% (só materiais) |
| Painéis solares e equipamento de energia | 23% desde 1 de julho de 2025 |
Reabilitação em área de reabilitação urbana (verba 2.23)
A verba 2.23 aplica a taxa reduzida às empreitadas de reabilitação de edifícios em áreas de reabilitação urbana (ARU) ou no âmbito de operações de reconhecido interesse público. Desde a Lei n.º 56/2023 (7 de outubro de 2023), deixou de ser obrigatória uma operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada, salvo regime transitório para pedidos anteriores. Mas é mais exigente que a 2.27:
- a empreitada geral tem de cobrir a totalidade da obra, e trabalhos contratados à parte, materiais comprados diretamente e honorários de projeto pagam 23%;
- a obra tem de estar licenciada ou ter informação prévia aprovada pela câmara.
Se o seu prédio está em ARU, pergunte à câmara e ao empreiteiro qual das duas verbas é mais vantajosa.
O que mudou em 2026 e que não serve para o seu telhado
O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou a verba 2.42, com taxa de 6% nas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente a preço moderado, ou a arrendamento com renda moderada. Produz efeitos a partir do 3.º trimestre de 2026 (1 de julho de 2026 na versão da AICCOPN) e tem prazos e requisitos para promotores. Não é para quem repara o seu próprio telhado: é para quem constrói ou reabilita para vender ou arrendar a preço moderado.
O mesmo pacote prevê uma restituição de IVA a particulares, mas só para quem constrói casa própria nas condições do diploma (valor do imóvel dentro do preço moderado, pedido à AT em 12 meses depois da licença de utilização). Não é para obras de reparação.
Em condomínio
O resumo da AICCOPN indica a Informação Vinculativa n.º 3327 da AT sobre condomínios. Não lemos o seu conteúdo. Se o telhado é do prédio, peça ao administrador para confirmar o enquadramento junto da AT antes de aprovar o orçamento.
Depois de uma tempestade
O resumo da Ordem dos Contabilistas Certificados sobre as calamidades de 2026 (13 de março) lista a verba 2.27 como em vigor nas obras de reparação. Os apoios do Estado são pagos por despesa elegível com IVA incluído, por isso uma fatura a 6% sobra mais dinheiro dentro do limite. Veja o guia dos apoios da tempestade Kristin.
Roteiro para o orçamento
- Escreva o que é: «reparação e conservação de telhado de habitação».
- Peça orçamento com mão de obra e materiais separados.
- Pergunte: «qual a percentagem dos materiais no total?».
- Peça que a fatura traga a frase da verba 2.27, a identificação do imóvel e o seu NIF.
- Se pensa em limpar o musgo, saiba que essa parte paga 23%.
- Se tem um painel de energia no plano, o equipamento paga 23%.
O que não conseguimos confirmar
- A forma exata de calcular os 20%. Seguimos a redação da verba, não a doutrina da AT.
- Se a substituição integral de uma cobertura de fibrocimento é «renovação» (6%) ou «reconstrução» (fora). Em princípio é renovação, mas confirme com o empreiteiro e, se precisar de certeza, com a AT (informação vinculativa).
- O IVA nas regiões autónomas, que tem taxas próprias.
- Mudanças no Orçamento do Estado para 2027. Nada que tenhamos lido anuncia alterações a estas verbas.
Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)
- AICCOPN, IVA à taxa reduzida (6%) na construção, atualizado a 25 de maio de 2026 (verbas 2.23, 2.27, 2.37, 2.42; reproduz a redação da Lista I e as exigências da AT).
- Ordem dos Contabilistas Certificados, Calamidades 2026, ponto de situação, 13 de março de 2026 (verba 2.27 em vigor; âmbito).
- MLGTS, Pacote Fiscal da Habitação 2026, 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio; verba 2.42).
- Código do IVA, Lista I, verbas 2.23 e 2.27, e Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro: texto citado através dos documentos acima, não lido diretamente no Diário da República.