Um orçamento diz quanto custa uma obra. Uma inspeção independente diz em que estado está o telhado. Este guia diz quem a pode fazer, o que valem o drone e a câmara térmica, o que o relatório deve conter, quando compensa pagar e o que a câmara faz com um telhado perigoso.
Atualizado a 4 de novembro de 2026. Informação geral, não é parecer jurídico nem técnico. Não indicamos empresas nem preços: não encontrámos tabela oficial.
O essencial
- Não encontrámos lei que reserve a inspeção do telhado a uma profissão. Escolha engenheiro civil, engenheiro técnico ou arquiteto inscrito na ordem.
- O drone só vê a superfície. A câmara térmica mede temperaturas à superfície. Nenhum dispensa a visita ao desvão.
- O relatório deve dizer o que não foi visto e porquê.
- Não suba ao telhado: veja os trabalhos em altura.
- A câmara pode ordenar obras a um edifício inseguro, a pedido de qualquer interessado (RJUE, artigo 89.º).
Quem pode fazer a inspeção
A Lei n.º 31/2009, alterada pela Lei n.º 40/2015, diz que os projetos são feitos por arquitetos, engenheiros e engenheiros técnicos com inscrição válida nas ordens (artigo 10.º). Mas trata de projeto, fiscalização e direção de obra. Um relatório de inspeção não é projeto, e não encontrámos regra que o reserve.
O Estatuto da Ordem dos Engenheiros inclui a «peritagem» no campo do engenheiro (artigo 7.º), mas só reserva os atos que a lei declare exclusivos; os outros podem ser feitos por quem não está inscrito (artigo 7.º-A). Peça o número de membro e confirme: a ordem dos engenheiros tem pesquisa de membros.
O estatuto manda dar pareceres com objetividade e isenção, proíbe aceitar trabalhos acima da competência e manda recusar os que criem situações ambíguas (artigo 143.º, n.os 4, 6 e 8).
Pergunte ainda pela experiência com a sua cobertura e pelo seguro de responsabilidade civil, que a lei impõe a quem faz projeto, fiscalização e direção de obra (artigo 24.º). Na nossa leitura, quem inspeciona não deve ser quem vende a obra.
O que mostram o drone e a câmara térmica
O guia da APICER e do CTCV (2018) prevê a inspeção pelo exterior, a partir de um edifício contíguo, de um local elevado ou com drone, e outra pelo desvão. Na nossa leitura: o drone mostra a superfície e os remates, não a madeira nem os forros; a câmara térmica mostra temperaturas, não a água; só o desvão mostra a estrutura.
Regras do drone. O Regulamento (UE) 2019/947, que a ANAC aplica, exige registo do operador se o drone tiver um sensor capaz de captar dados pessoais, como uma câmara (artigo 14.º). Na categoria aberta voa-se à vista e abaixo de 120 m. A subcategoria A2 pede 30 m de pessoas não envolvidas (5 m com modo lento); a A3, 150 m de zonas residenciais, o que em zona habitada raramente se cumpre. Peça ao piloto o número de operador, o certificado e o seguro (a ANAC remete os limites para a Portaria n.º 2/2021).
Quem consente de forma explícita e recebe as instruções de segurança conta como «envolvido»; vizinhos e peões não (FAQ da ANAC, 2024). Sobre privacidade, não encontrámos regra da ANAC nem orientação da CNPD para drones. A CNPD diz que as câmaras fixas de casa não podem captar o vizinho nem a via pública; estendê-lo a um drone é leitura nossa.
Termografia. O LNEC explica que a técnica só funciona com fluxo de calor; no método passivo recomenda-se, em regra, mais de 10 ºC entre o interior e o exterior. Uma dissertação da NOVA FCT (2014) junta limites: a emitância, a reflexão e o tempo atmosférico alteram a leitura, e anomalias profundas são difíceis de detetar. Foi estudada em fachadas e em terraços; para telhados de telha não encontrámos fonte. Trate-a como pista, a confirmar no local.
O que o relatório deve conter
O método oficial de avaliação de imóveis (LNEC, 2007, no Portal da Habitação) serve de modelo. Divide a cobertura em seis elementos e classifica as anomalias em ligeiras, médias, graves e muito graves: estrutura principal; estrutura secundária (madres, varas, ripas); impermeabilizações; outros revestimentos; vãos envidraçados; drenagem.
O método manda aceder à cobertura ou ao desvão. Se for impossível, o técnico observa por fora, procura sinais de entrada de água e declara que se baseou só em sinais.
Peça por escrito:
- quem inspecionou: ordem, número de membro, data;
- âmbito: o que foi visto, como (desvão, exterior, drone, humidímetro) e o que não foi visto;
- fotografias datadas e localizadas;
- achados por elemento, separando causa e sintoma;
- urgência: o que é perigo, o que se faz já e o que pode esperar;
- soluções possíveis, sem indicar empresa;
- assinatura e declaração de independência.
A APICER avisa que a sujidade leva a diagnósticos errados e que o relatório deve dizer se são precisos ensaios. Para a madeira, veja caruncho e térmitas.
Quando compensa pagar
O orçamento de um empreiteiro serve para vender uma obra; o relatório descreve o telhado. O interesse é outro: veja como escolher o empreiteiro e reparar ou substituir.
- Antes de comprar: evita descobrir a obra depois da escritura. Peça acesso ao vendedor antes de assinar.
- Depois de uma tempestade: prova independente do dano; a seguradora costuma enviar o seu perito (veja o seguro e as primeiras 48 horas).
- Antes de um orçamento grande: base para comparar.
- Defeito discutido: o Código Civil deixa pedir verificação por peritos (artigo 1218.º, n.º 3).
O prazo de 30 dias para denunciar um defeito conta desde que o descobre (artigo 1220.º): não espere pelo relatório. Veja a garantia da obra.
O dono de um edifício que ruir, no todo ou em parte, por defeito de conservação responde pelos danos, salvo prova de que não teve culpa (artigo 492.º); o vizinho ameaçado pode exigir providências (artigo 1350.º). Relatório datado e obras feitas mostram diligência (leitura nossa).
Lista prática: o que pode ver do chão
- Telhas partidas, cumeeira torta, chaminé inclinada (com binóculos).
- Os sinais de alerta da APICER: deformação acentuada, vegetação parasita e drenagem degradada.
- Dentro de casa (sinais do método do LNEC): manchas nos tetos dos últimos pisos, reboco solto, bolor extenso.
- No desvão, pise só em vigas e fotografe. Se for fibrocimento, não toque (amianto).
- Peça a dois técnicos proposta com preço fechado e âmbito, por escrito. Veja a verificação antes do inverno.
A vistoria da câmara
O RJUE obriga a obras de conservação pelo menos de oito em oito anos e às necessárias à segurança (artigo 89.º, n.º 1). A câmara pode, a pedido de qualquer interessado, mandar corrigir más condições de segurança (n.º 2) ou demolir o que ameace ruína (n.º 3). Antes há vistoria (artigo 90.º):
- três técnicos nomeados pela câmara, dois com habilitação de autor de projeto;
- o proprietário é avisado por carta registada, com pelo menos sete dias;
- até à véspera, pode indicar um perito e fazer perguntas, que o auto tem de responder;
- o auto descreve o estado do imóvel, com o nível de conservação (Decreto-Lei n.º 266-B/2012), e as obras preconizadas;
- com risco iminente de desmoronamento, dispensam-se as formalidades.
Se o proprietário não fizer as obras, a câmara pode tomar posse administrativa do imóvel e executá-las (artigo 91.º). No Portal da Habitação não encontrámos serviço para pedir a vistoria: dirija-se à câmara.
Veja também: Antes de comprar casa, veja o que verificar no telhado.
O que não conseguimos confirmar
- A versão atual da Lei n.º 31/2009: a cópia lida é de 2018; a Lei n.º 3/2026 fez uma terceira alteração que não lemos.
- Se alguma lei reserva a inspeção de telhados: não encontrámos, mas não lemos tudo.
- O regulamento dos drones atual: a cópia da ANAC é de 2020; não lemos a Portaria n.º 2/2021 nem o valor do seguro.
- Privacidade e licença do dono para sobrevoar um terreno.
- Termografia em telhados de telha e o seu custo.
- Como pedir a vistoria, prazos e taxas; o texto do Decreto-Lei n.º 266-B/2012.
- Se a pesquisa de membros prova a inscrição.
Fontes (lidas a 4 de novembro de 2026)
- RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99), versão consolidada da PGDL, artigos 88.º-A a 91.º, com o DL n.º 108/2026.
- Lei n.º 31/2009, versão consolidada de 14-6-2018; OET, nota sobre a Lei n.º 3/2026.
- Ordem dos Engenheiros, Estatuto e pesquisa.
- Regulamento (UE) 2019/947, texto consolidado de 6-6-2020; ANAC, FAQ, 6-6-2024.
- CNPD, videovigilância por vizinhos.
- L. Matias (LNEC), Termografia de infravermelhos; A. C. Melrinho, Anomalias em coberturas em terraço, NOVA FCT, 2014.
- LNEC, Método de avaliação do estado de conservação de imóveis, 2007.
- APICER e CTCV, Guia de Telhas Cerâmicas, 2018, secção 7.3.
- Código Civil, 492.º, 1218.º e 1220.º e 1350.º.