A maior parte dos estragos que aparecem com a primeira tempestade do inverno começou antes: uma caleira entupida, uma cumeeira com a argamassa rachada, telhas que já estavam fora do sítio. Este guia diz o que pode verificar sozinho sem subir ao telhado, com que frequência as fontes técnicas recomendam a manutenção e quando deve chamar um profissional. No fim há uma lista para imprimir.
Atualizado a 2 de novembro de 2026. Informação geral. Não substitui a inspeção de um técnico ao seu telhado.
O essencial
- Verifique do chão, das janelas e do sótão. Não suba ao telhado. Segundo a Agência Europeia para a Segurança e a Saúde no Trabalho, a melhor forma de evitar uma queda é não subir.
- Uma vez por ano, inspeção e limpeza. É o que recomenda o guia técnico da associação da cerâmica (APICER) e do Centro Tecnológico da Cerâmica e do Vidro (CTCV) para telhados de telha cerâmica.
- Caleiras e tubos de queda: duas vezes por ano, segundo o mesmo guia.
- Antes de chuva forte, a Proteção Civil pede que se desobstruam os sistemas de escoamento de águas pluviais e se fixem estruturas soltas.
- Três sinais pedem um profissional já: telhado deformado, vegetação a crescer entre as telhas e caleiras ou tubos degradados.
- A lei manda conservar: as edificações devem ter obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos (artigo 89.º do RJUE).
Porque vale a pena fazer isto agora
O guia da APICER e do CTCV (2.ª edição, 2018) diz que as anomalias nos telhados têm sobretudo origem na total ausência de manutenção regular e que é fundamental criar uma rotina anual de inspeção e limpeza.
Há também uma razão de dinheiro. Segundo a sociedade de advogados CMS, entre os motivos típicos de recusa está a degradação prévia, e a cobertura de danos por água costuma excluir humidades antigas ou falta de manutenção. Uma telha que já estava solta e que o vento levou pode dar uma discussão com a seguradora. Veja o guia sobre o seguro da casa e o telhado depois de uma tempestade.
Com que frequência
| Fonte | O que diz |
|---|---|
| APICER e CTCV, guia de telhas cerâmicas (2018) | Rotina anual de inspeção e limpeza do telhado |
| APICER e CTCV, mesmo guia | Sistema de drenagem: manutenção regular duas vezes por ano |
| RJUE, artigo 89.º | Obras de conservação pelo menos uma vez em cada oito anos, e sempre que a segurança ou a salubridade o exijam |
| ANEPC, aviso de 28 de outubro de 2025 | Antes de chuva e vento: desobstruir o escoamento das águas pluviais e fixar estruturas soltas |
| ACT, folheto sobre fibrocimento | Fibrocimento com amianto: vigilância do estado de conservação, sem frequência fixa |
As fontes não dizem em que meses. Como orientação geral, o fim do outono, depois da queda das folhas, e a primavera são as alturas que fazem sentido para as caleiras.
Verificar sem subir
O guia da APICER prevê que a inspeção exterior se faça a partir de um edifício contíguo, de um local elevado ou com drone. Para um dono de casa, isso quer dizer: do chão com binóculos, de uma janela mais alta, de um terraço vizinho.
Se usar uma escada para espreitar uma caleira baixa, o folheto da ACT sobre reparação de telhados dá estas regras: escada em bom estado, bem apoiada e fixada, com um ângulo de cerca de 75 graus e a ultrapassar 90 cm o nível de acesso. Não use os últimos degraus como plataforma, não a mude de sítio estando em cima e não trabalhe sozinho. A ACT lembra ainda que doenças como hipertensão ou diabetes, e certos medicamentos, aumentam o risco.
Do chão: o que procurar
- Telhas partidas, deslocadas ou em falta. Uma fiada fora do alinhamento é sinal de telhas a escorregar.
- Deformação do plano do telhado. Uma «barriga» visível de fora pode vir da ripa ou da estrutura. A APICER diz que exige inspeção interior.
- Cumeeiras e rincões. Argamassa rachada ou a cair. O guia explica que a argamassa e a telha dilatam de forma diferente e que, quando a ligação está degradada e deixa passar água, a intervenção deve ser imediata.
- Musgo, ervas e pequenos arbustos entre as telhas, nos beirados e nas caleiras.
- Rufos à volta da chaminé, das claraboias e das paredes encostadas ao telhado: chapas levantadas, soltas ou com ferrugem.
- Antenas, painéis e outros equipamentos presos ao telhado. A ANEPC pede a fixação adequada de estruturas soltas antes de vento forte.
- Árvores. Ramos por cima do telhado caem com o vento e enchem as caleiras de folhas.
No sótão: o que procurar
Leve uma lanterna e vá de dia.
- Manchas de humidade na madeira, no forro ou no isolamento. Compare com o ano anterior, se tiver fotografias.
- Luz a passar entre as telhas, em telhados sem forro.
- Madeira escura, mole ou a desfazer-se, sobretudo nos apoios junto às paredes.
- Gotas na face de baixo das telhas em dias frios. O guia da APICER explica que isto é muitas vezes condensação, não telha defeituosa, e que se resolve sobretudo com ventilação sob a telha.
- Isolamento molhado, esmagado ou inexistente. Se não tem isolamento, veja o guia dos apoios ao isolamento do telhado.
Caleiras e tubos de queda
O guia da APICER dedica um caso à falta de manutenção dos sistemas de drenagem: quando a água não escoa bem, há infiltrações e degradação dos materiais. Recomenda verificar se não há tubos de queda a despejar água diretamente sobre a telha, se as caleiras têm apoios suficientes e se a fixação resiste ao vento.
Do chão, procure:
- água a transbordar pela frente da caleira quando chove;
- caleiras tortas, com troços caídos ou a pingar nas juntas;
- tubos de queda soltos da parede ou a despejar junto às fundações;
- manchas escuras na fachada por baixo da caleira.
Fibrocimento, chapa e painel sandwich
Segundo a Agência Europeia para a Segurança e a Saúde no Trabalho, o fibrocimento, a fibra de vidro e o plástico tendem a ficar mais frágeis com o tempo e os telhados de aço podem enferrujar. Um telhado frágil não aguenta o peso de uma pessoa.
Num telhado de fibrocimento antigo, não lave à pressão nem escove o musgo. A ACT diz que qualquer manipulação pode libertar fibras de amianto. Do chão, veja se há placas partidas, com buracos ou a esfarelar. Os passos seguintes estão no guia sobre o amianto no telhado.
Checklist para imprimir
| Ponto | Onde ver | Sinal de alerta | Feito |
|---|---|---|---|
| Telhas | Do chão, de uma janela | Partidas, deslocadas, fiadas desalinhadas | ☐ |
| Plano do telhado | Do chão, de lado | Barriga ou ondulação | ☐ |
| Cumeeiras e rincões | Do chão, com binóculos | Argamassa rachada ou caída | ☐ |
| Rufos | Chaminé, claraboias, paredes | Chapa levantada, solta, ferrugem | ☐ |
| Vegetação | Telhado, beirados, caleiras | Musgo espesso, ervas, arbustos | ☐ |
| Caleiras | Do chão, com chuva | Transbordo, troços caídos, juntas a pingar | ☐ |
| Tubos de queda | Fachada | Soltos, entupidos, a despejar na fundação | ☐ |
| Equipamentos | Antenas, painéis | Suportes soltos ou tortos | ☐ |
| Árvores | Jardim, rua | Ramos por cima do telhado | ☐ |
| Sótão: humidade | Madeira, forro, isolamento | Manchas novas ou maiores | ☐ |
| Sótão: estrutura | Vigas e apoios | Madeira escura, mole, empenada | ☐ |
| Sótão: condensação | Face de baixo das telhas | Gotas em dias frios | ☐ |
| Fibrocimento | Do chão | Placas partidas, buracos, esfarelado | ☐ |
| Fotografias | Todo o telhado | Tirar e guardar com data | ☐ |
As fotografias servem para comparar de um ano para o outro e, se houver um sinistro, para mostrar à seguradora o estado do telhado antes da tempestade.
O que um profissional verifica
Segundo o guia da APICER e do CTCV, uma inspeção técnica tem três fases: pré-inspeção (história do edifício e obras anteriores), inspeção pelo exterior (revestimento, remates, deformações, ligações e drenagem) e inspeção pelo interior (estrutura, forros, revestimentos). Usa ferramentas simples como lâmina, martelo, humidímetro e máquina fotográfica, e, se for preciso, equipamentos para medir o estado da madeira.
Peça no fim um relatório curto com fotografias, o que encontrou e o que propõe, separando o urgente do que pode esperar.
Quando chamar já um profissional
O guia da APICER aponta três sinais de alerta que pedem análise mais detalhada e, eventualmente, uma intervenção urgente:
- deformação acentuada do telhado;
- vegetação parasitária a crescer;
- degradação do sistema de drenagem.
Junte-lhes, como orientação geral: manchas novas no teto depois da chuva, telhas em falta, rufos soltos e qualquer placa de fibrocimento partida.
O que conta para a obra
- Licença: limpar e reparar o telhado como está é obra de conservação, isenta. Veja o guia da licença de obras no telhado.
- IVA: a limpeza do telhado paga 23%. A reparação de uma casa de habitação pode pagar 6% na mão de obra. Veja o guia do IVA nas obras de telhado.
- Se o inverno chegar primeiro, veja o guia telhado danificado: o que fazer nas primeiras 48 horas.
O que não conseguimos confirmar
- A frequência de manutenção para painel sandwich e chapa metálica. Não lemos uma ficha técnica de fabricante português com data.
- A frequência para fibrocimento. A ACT fala em vigilância, sem prazo.
- Os meses ideais. As fontes dão a frequência, não o calendário.
- Preços de inspeção e limpeza. Não publicamos valores sem fonte oficial.
- As regras para uso de drones em inspeções. Não as lemos. Se o profissional usar drone, pergunte-lhe se cumpre as regras em vigor.
Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)
- APICER e CTCV, Guia para Projeto e Aplicação de Telhas Cerâmicas, 2.ª edição, 2018, capítulo 7 (manutenção e reabilitação de telhados: rotina anual, drenagem duas vezes por ano, sinais de alerta, condensação, cumeeiras).
- ANEPC, Aviso à população n.º 19/DCS/2025, precipitação e vento, medidas preventivas, 28 de outubro de 2025.
- ACT, Reparação de telhados após intempéries, folheto, sem data (regras para escadas, condições físicas).
- ACT, Fibrocimento, folheto, 2015.
- Agência Europeia para a Segurança e a Saúde no Trabalho, FACTS 49, Trabalhar com segurança em telhados.
- Decreto-Lei n.º 555/99 (RJUE), artigo 89.º, versão consolidada da PGDL, com as alterações até ao Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio.
- CMS Portugal, Orientações práticas para o acionamento de seguros após a tempestade Kristin, 9 de fevereiro de 2026 (exclusões por falta de manutenção).