Num telhado de telha, a água escorre. Num terraço ou cobertura plana, a água tem de ser levada embora e uma película fina impede-a de entrar. Se essa película falha, ou se a água fica parada em cima dela, aparece a mancha no teto. Este guia explica porque é que as coberturas planas infiltram, que sistemas existem, o que perguntar num orçamento e quando a fuga está por baixo da película. Não indicamos empresas.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui a visita de um técnico.
O essencial
- Água parada é o inimigo. O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU, 1951) pede escoamento rápido e completo e um declive não inferior a 1 por cento nos terraços (artigo 43.º, § 2.º).
- Muitas falhas estão nos remates: soleiras, platibandas, ralos, tubos de queda e juntas.
- Há vários sistemas: membranas betuminosas, PVC, TPO e membranas líquidas. Nenhum resulta sem suporte seco, pendente certa e bons remates.
- Manutenção: uma ficha técnica de fabricante pede revisão pelo menos duas vezes por ano, na primavera e no outono.
- A fuga pode estar longe da mancha, e a água pode estar presa sob a membrana. Peça que o técnico explique como localizou a entrada.
Porque é que as coberturas planas infiltram
O RGEU diz que as coberturas em terraço devem ter materiais e processos que assegurem a impermeabilidade (artigo 43.º) e que a água da chuva seja escoada de qualquer ponto do prédio (artigo 91.º). É uma lei de 1951, lida em texto compilado.
Uma dissertação da Universidade NOVA de Lisboa (2014), orientada por um investigador do LNEC, resume a literatura técnica. Cita que cerca de 80% das anomalias se evitariam com melhor projeto e mão de obra, e que a humidade costuma aparecer 1 a 2 anos depois da obra. São números de estudos antigos. Causas que descreve, além das do guia das causas da infiltração:
- Água parada. Vem de pendente fraca, de uma camada de forma mal feita, de ralos entupidos ou de um suporte que cedeu. Atrai pó e sementes, e as raízes estragam a membrana.
- Soleiras de porta. Ficam pouco acima do pavimento, por isso o remate deve continuar por baixo da soleira.
- Platibandas. Sem capeamento com pingadeira e sem inclinação para dentro, a chuva entra pelo topo do muro.
- Juntas de dilatação. As falhas vêm sobretudo de a junta não ser tratada como uma interrupção das camadas.
- Juntas de sobreposição. Descolam com vento, pouca cola, soldadura mal feita ou sobreposição estreita.
- Pavimento rígido sem juntas. Mexe com o calor e pode rasgar a membrana.
- Furos. Antenas, depósitos, ar condicionado ou estendais apoiados na membrana podem perfurá-la.
Um exemplo: no caderno de encargos de 2026 para a cobertura de um edifício do LNEC previu-se corrigir pendentes para eliminar o empoçamento, com camada de forma de pelo menos 2%. É um projeto, não uma regra.
Que tipos de impermeabilização existem
- Membranas betuminosas com polímeros (APP ou SBS). São soldadas à chama. Em coberturas acessíveis aconselha-se camada dupla, com uma armada com feltro de poliéster.
- PVC. Tem cerca de 1,2 a 1,5 mm e soldam-se as juntas com ar quente. Não deve tocar em poliestireno expandido nem em poliuretano, que lhe retiram os plastificantes e a tornam menos flexível.
- Poliolefinas (TPO/FPO). Espessura e soldadura semelhantes ao PVC. A dissertação refere resistência aos raios UV.
- EPDM. A dissertação aconselha inclinações não inferiores a 1,5%, acima do 1% do RGEU.
- Membrana líquida (poliuretano). Uma ficha de fabricante (Sika, novembro de 2026) descreve um produto aplicado a frio, com armadura e cerca de 1,5 mm de espessura seca. Pede suporte seco, «sem água estagnada», e profissionais experientes.
Não dizemos qual é melhor: depende do suporte, da acessibilidade e do projeto. O LNEC ensaia membranas betuminosas e de PVC (punçoamento, sucção do vento, estanquidade) e emite Documentos de Aplicação. Peça a ficha técnica e, se existir, o documento de homologação.
Terraço acessível ou não acessível
A dissertação descreve quatro classes: não acessível, acessível a pessoas, acessível a veículos e especiais (por exemplo, ajardinadas). Em duas:
- Não acessível: só se pisa para manutenção ou reparação, por um caminho de circulação que protege a membrana.
- Acessível a pessoas: a membrana leva proteção por cima. Se for betonilha ou argamassa, o LNEC (2012, citado na dissertação) pede juntas que a dividam em painéis até 4 m × 4 m.
Inspeção e manutenção
A ficha de um fabricante (Danosa, em português, de 2022) recomenda, pelo menos duas vezes por ano e de preferência na primavera e no outono:
- Rever a membrana e os remates em muretes, chaminés, clarabóias e caleiras.
- Verificar e limpar tubos de queda, caleiras e ralos.
- Tirar musgo, ervas, folhas e sedimentos.
- Rever sobreposições das membranas.
A ficha pede revisões mais frequentes em coberturas sem pendente. Quem limpa deve ter proteção contra quedas: veja trabalhos em altura. O guia de limpeza de caleiras tem o resto.
Quando a fuga está por baixo da impermeabilização
A água pode ficar presa entre a membrana e o suporte. A mesma dissertação nasceu da necessidade de detetar água sob a impermeabilização numa célula de ensaio do LNEC e estudou a termografia de infravermelhos. Descreve também empolamentos, causados por ar ou vapor sob a membrana, por exemplo por condensação interna. Conclusão nossa, sem fonte específica: a mancha no teto pode estar longe do ponto de entrada.
Por isso, remendar só o que se vê nem sempre resolve. Antes de pagar, confirme se a mancha é mesmo infiltração (humidade em casa).
Quem paga em condomínio, IVA e garantia
O Código Civil (artigo 1421.º) diz que o telhado ou os terraços de cobertura são partes comuns do edifício, mesmo se servem só uma fração. Quem paga: veja o telhado em condomínio. Temos também guias do IVA e da garantia de obra.
O que pedir no orçamento
- Sistema: tipo de membrana, número de camadas, ficha técnica.
- Suporte: correção de pendentes, remoção de camadas velhas, secagem.
- Remates: altura (a dissertação indica 0,15 m como valor geral), soleiras, platibandas, rufos.
- Ralos e tubos de queda: peça de ligação, ralo de proteção, desentupimento.
- Juntas de dilatação incluídas.
- Garantia por escrito e plano de manutenção.
- Segurança na obra.
Veja o analisador de orçamento e como escolher o empreiteiro.
Preços
Não há tabela oficial. O portal Habitissimo (atualizado a 10 de junho de 2026) indica uma média de 52,5 €/m², entre 45 e 60 €/m², e noutra linha 40 €/m². Não verificámos estes valores em fonte oficial.
O que não conseguimos confirmar
- Se o RGEU, de 1951, se aplica ao seu terraço e que normas técnicas mais recentes existem: não lemos normas NP nem EN.
- Os valores da dissertação (80%, 1 a 2 anos, 0,15 m, 4 m × 4 m, 1,5%) vêm de autores citados por ela, alguns de 1994 e 2004.
- A data do folheto do LNEC não aparece no documento.
- Fichas de fabricante: são exemplos de uma marca cada, não regras gerais.
- Preços: apenas dados de portal privado, com valores que se contradizem.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de agosto de 1951 (RGEU), artigos 43.º e 91.º, texto compilado, PGDL.
- Código Civil, artigo 1421.º, texto compilado, PGDL.
- Ana Cláudia Melrinho, Anomalias em impermeabilizações de coberturas em terraço, dissertação de mestrado, FCT/Universidade NOVA de Lisboa, junho de 2014 (capítulos 2 e 3).
- LNEC, Memória descritiva e justificativa, impermeabilização de uma zona da cobertura de um edifício do LNEC, caderno de encargos, ficheiro de julho de 2026.
- LNEC, Unidade de Revestimentos de Coberturas, folheto.
- Sika Portugal, Ficha de dados do produto Sikalastic-625 N, novembro de 2026, versão 05.02.
- Danosa, Banda de reforço E 30 P Elast, ficha técnica, ficheiro de 2022, alojado num site de documentação de terceiros.
- Habitissimo, Impermeabilização de terraços, atualizado a 10 de junho de 2026 (portal privado).