Uma janela de telhado traz luz e ar a um sótão. Também é um buraco no telhado, e daí nascem fugas, condensação, obras sem licença e discussões com o condomínio. Este guia explica os tipos, porque pingam, que licença pode ser precisa, o que diz uma garantia de fabricante e que preços conseguimos confirmar. Não indicamos empresas.
Atualizado a 3 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui a câmara municipal nem um técnico.
O essencial
- Abrir um vão novo no telhado é alterar o exterior do edifício. Na nossa leitura do RJUE, não cabe nas obras interiores isentas. Pergunte à câmara antes.
- Prédio: o telhado é parte comum e obras que mudem o aspeto exigem a autorização de dois terços do valor do prédio.
- A garantia do fabricante não cobre uma instalação mal feita. Quem a faz responde por ela.
- Condensação não é fuga. A garantia da VELUX exclui a condensação.
- Preço: a tabela da VELUX é de preços de tabela, sem IVA. Não encontrámos preço oficial da mão de obra.
Os tipos
O catálogo da VELUX Portugal (tabela de 1 de julho de 2026) mostra, entre outros:
- Janelas de telhado de abrir, manuais, elétricas ou solares: basculantes (a barra de abrir fica em cima) e projetantes. Servem telhados com inclinação de 15° a 90°.
- Janelas fixas, que só dão luz.
- Janelas para telhados de baixa inclinação (10° a 20°), com rufos próprios.
- Janela varanda e janela de terraço, que dão acesso ao exterior.
- Cúpulas e janelas zenitais para coberturas planas ou quase planas.
- Claraboias VLT 1000, descritas na garantia como feitas para sótãos não isolados e não habitados.
- Túneis de luz.
Não encontrámos nesse catálogo um tipo próprio de «saída para o telhado».
Porque pingam
Os documentos do fabricante dão três pistas.
- Rufos e inclinação. A tabela vende os rufos à parte e por tipo de cobertura (telha ondulada, telha plana, ardósia). Um rufo errado para o seu telhado, ou uma janela fora da inclinação prevista, é uma fuga à espera de chuva.
- Instalação. A garantia exclui defeitos que resultem de instalação contrária às instruções ou às boas práticas, ou fora das áreas recomendadas.
- Bloqueios. Exclui também fugas por gelo, neve ou ramos. Veja a limpeza de caleiras.
Condensação: a garantia diz que a condensação nas janelas de telhado, e os danos de água que daí resultam, podem ser consequência natural da humidade e da diferença de temperaturas. Se só há gotas no vidro ou no aro e nenhuma mancha no teto depois da chuva, pode ser condensação; confirme com um técnico. Veja humidade em casa: telhado ou outra causa e as causas de infiltração.
Licença: abrir um vão no telhado
Lemos o texto do Decreto-Lei n.º 108/2026, que reviu o RJUE e vale desde 1 de outubro de 2026 (veja o guia da licença).
- «Obras de alteração» são as que mudam as características físicas ou estéticas do edifício, incluindo a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, portas e janelas incluídas (artigo 2.º).
- As alterações interiores só são isentas se não mudarem o exterior, em particular fachadas, telhados ou coberturas (artigo 6.º, n.º 1, b).
- Pelo artigo 4.º, as obras de alteração estão sujeitas a licença, salvo as que estão sujeitas a comunicação prévia, como as em zona urbana consolidada que respeitem os planos e não aumentem a altura (n.º 4, alíneas d e e).
Na nossa leitura, uma janela de telhado nova pede licença ou comunicação prévia, conforme a sua zona. Trocar por uma igual não conseguimos confirmar: pode ser conservação, e o artigo 6.º-A só trata de caixilhos que melhorem a eficiência energética, com geometria e acabamento idênticos. Peça à câmara a resposta por escrito.
Em imóveis classificados, em zonas de proteção ou em conjuntos classificados, a isenção de escassa relevância não se aplica, salvo na troca de caixilhos (artigo 6.º-A, n.os 1 j e 2). Algumas câmaras têm regras próprias: o regulamento de Setúbal só admite «velux» nas águas que não dão para a rua, no centro histórico (veja Telhados em Setúbal). Mesmo nas obras isentas, avise a câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos (artigo 80.º-A).
Se transformar o sótão em divisão habitada, há outras questões (uso e área) que não confirmámos.
Condomínio
O telhado é parte comum (Código Civil, artigo 1421.º). Os condóminos não podem prejudicar a linha arquitetónica ou o arranjo estético, e obras que os modifiquem precisam da autorização da assembleia, por maioria de dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.os 2 e 3). A licença da câmara não substitui este voto. Veja condomínio, quem paga.
IVA
A mão de obra de renovação ou beneficiação de uma casa de habitação paga 6% (verba 2.27), mas os materiais só levam 6% se não passarem 20% do valor da empreitada. Só comprar a janela paga 23%. Não temos parecer da Autoridade Tributária sobre janelas de telhado: veja o guia do IVA e peça à empresa a fatura com os valores separados.
Garantia
A garantia dos produtos VELUX, edição de 1 de novembro de 2026, dá 10 anos às janelas de telhado (vidro incluído), rufos e produtos de instalação, e 2 anos às claraboias VLT 1000. O prazo conta da compra, com fatura. Exclui desmontagem e reinstalação, e as reclamações têm de ser feitas por escrito até dois meses depois de saber do defeito. Os direitos legais do consumidor mantêm-se; o documento cita o Decreto-Lei n.º 67/2003 e não verificámos se é a versão em vigor.
Peça também à empresa que instala uma garantia escrita da obra contra fugas. Veja a garantia de obra e como escolher o empreiteiro. Não encontrámos certificação oficial de instaladores de janelas de telhado.
Segurança em altura
Não suba para ver a janela ou a limpar. A Agência Europeia para a Segurança e a Saúde no Trabalho (FACTS 49) avisa que zonas frágeis, como as claraboias, nem sempre se veem. Veja trabalhos em altura.
Quanto custa
Na tabela VELUX de 1 de julho de 2026 (preços sem IVA), a janela manual basculante GGL 2070, com vidro de segurança, custa de 324 € a 648 € conforme o tamanho (de 55×78 cm a 114×160 cm). Os rufos vendem-se à parte: o EDW 1000S custa de 107 € a 168 €. São preços de tabela do fabricante, não o que uma loja ou instalador cobra, e não temos um preço verificado da instalação. Janelas da fachada, não de telhado, estão no site irmão JanelaCerta.pt.
O que não conseguimos confirmar
- O enquadramento exato de uma janela de telhado no RJUE, sem texto oficial que a nomeie.
- Se trocar uma janela igual precisa de comunicação.
- O preço da mão de obra e preços de portais privados (Habitissimo, Zaask): não os lemos.
- A lei do consumo em vigor e a versão atual do artigo 1422.º do Código Civil.
- A certificação de instaladores.
Fontes (lidas a 3 de novembro de 2026)
- VELUX Portugal, Tabela de preços a partir de 1 de julho de 2026 (tipos, inclinações, rufos, preços sem IVA).
- VELUX Portugal, Garantia dos produtos VELUX, edição V-P 01.11.2026 (prazos, exclusões, condensação).
- Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, Diário da República, 1.ª série, n.º 104, artigos 2.º, 4.º, 6.º, 6.º-A e 80.º-A (cópia do texto oficial).
- Mapfre, Regime da Propriedade Horizontal, artigos 1421.º e 1422.º (texto de 2003; confirme a versão em vigor).
- IVA e Setúbal: fontes nos nossos guias de IVA e de Setúbal, lidos a 2 e 3 de novembro de 2026; FACTS 49 no guia de trabalhos em altura.