Vive numa casa arrendada e o telhado deixa entrar água. De quem é a obrigação de o arranjar? Pode contratar um telhador e descontar na renda? Pode parar de pagar? Este guia responde com o texto do Código Civil, diz o que fazer por ordem, e traz um modelo de carta ao senhorio em português, com tradução em inglês para quem não domina a língua. É informação geral, não aconselhamento jurídico.
Atualizado a 2 de novembro de 2026. Se o valor em causa for alto ou o senhorio não responder, fale com um advogado ou com um serviço de apoio ao arrendatário.
O essencial
- Regra geral: o telhado é do senhorio. Cabe-lhe fazer todas as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, salvo estipulação em contrário no contrato (Código Civil, artigo 1074.º, n.º 1).
- Avise o senhorio logo, por escrito. O arrendatário deve avisar imediatamente de vícios ou perigos na casa (artigo 1038.º, alínea h). Sem aviso, o senhorio pode não responder pelo defeito (artigo 1033.º, alínea d).
- Não faça obras por sua conta, em regra. O arrendatário só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (artigo 1074.º, n.º 2).
- Há uma exceção para reparações urgentes. Se o senhorio estiver em mora e a urgência não esperar por um processo judicial, pode fazê-las e pedir o reembolso. Se a urgência não admitir nenhuma demora, pode fazê-las mesmo sem mora, desde que avise o senhorio ao mesmo tempo (artigo 1036.º).
- Não deixe de pagar a renda por sua conta. A mora dá ao senhorio direito a uma indemnização de 20% do valor em dívida, além da renda (artigo 1041.º).
- Pode pedir redução da renda se perder ou tiver diminuído o gozo da casa, e pode resolver o contrato se o defeito puser em perigo a vida ou a saúde (artigos 1040.º e 1050.º).
Quem paga o quê
| Situação | Regra |
|---|---|
| Telhas partidas, infiltração por desgaste do telhado | Senhorio (conservação), salvo contrato diferente |
| Dano que o arrendatário causou por uso imprudente | Arrendatário (artigos 1043.º e 1033.º, alínea c) |
| Telhado de um prédio em propriedade horizontal | O telhado é parte comum: pagam os condóminos. O senhorio trata com o condomínio. Veja o guia telhado no condomínio |
| Bens seus danificados pela água | Pode ser seguro do recheio ou do senhorio; veja o guia do seguro e tempestade |
O contrato pode dizer o contrário: o artigo 1074.º diz «salvo estipulação em contrário». Leia o seu contrato antes de decidir.
O que fazer, por ordem
- Limite o dano e fotografe. Ponha baldes, afaste móveis e aparelhos, e tire fotografias e vídeo com data. A água no teto, a mancha, o piso molhado.
- Escreva ao senhorio hoje (modelo abaixo). Por email com confirmação de leitura ou por carta registada com aviso de receção. Guarde cópia e o comprovativo.
- Facilite o acesso. O arrendatário deve permitir o exame da casa e tolerar reparações urgentes (artigo 1038.º, alíneas b e e).
- Dê um prazo razoável para resposta e para a visita. Se a água continuar a entrar, escreva outra vez, de novo por escrito.
- Só se for mesmo urgente (água a entrar em quantidade, risco de curto-circuito, teto a ceder), faça a reparação mínima necessária para parar o dano, avise o senhorio ao mesmo tempo, guarde faturas e peça o reembolso por escrito (artigo 1036.º). Uma lona ou um remendo provisório é diferente de mudar o telhado.
- Continue a pagar a renda, e discuta o desconto por escrito. Se o senhorio nada fizer, procure aconselhamento jurídico sobre a redução da renda (artigo 1040.º), a resolução (artigo 1050.º) ou a ação para o obrigar a reparar.
Pode fazer a obra e descontar na renda?
O Código Civil prevê que o arrendatário possa fazer reparações urgentes com direito a reembolso (artigo 1036.º), e o artigo 1074.º, n.º 3, ressalva, além disso, o regime das obras em prédios arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006, artigo 22.º-A). Esse decreto-lei tem regras sobre obras feitas pelo arrendatário em substituição do senhorio, com compensação, e sobre a comunicação prévia ao senhorio. Não conseguimos ler o texto desses artigos (só excertos em pesquisas), por isso não os resumimos. Antes de descontar qualquer valor na renda, confirme as condições com um advogado. Descontar sem cumprir as regras pode transformar-se em falta de pagamento.
Ainda mais cuidado se for expatriado
- Peça ao senhorio, no contrato, o estado do imóvel por escrito. Se não houver documento a descrever o estado da casa à entrega, a lei presume que foi entregue em bom estado de manutenção (artigo 1043.º, n.º 2). Por isso, fotografe tudo à entrada.
- Escreva sempre em português (use o modelo abaixo), mesmo que o senhorio fale inglês, e guarde a tradução para si.
- Guarde tudo: contrato, recibos de renda, fotografias com data, emails, faturas.
- Seguro do recheio: pergunte se o seu seguro cobre danos por infiltração.
Modelo de carta ao senhorio
Envie por carta registada com aviso de receção ou por email com confirmação de leitura, e guarde cópia. A versão em português é a que deve enviar. A tradução inglesa é só para si.
[Nome do arrendatário] [Morada do imóvel arrendado] [Contacto]
[Nome e morada do senhorio]
[Local], [data]
Assunto: Entrada de água pelo telhado na fração/casa arrendada em [morada]
Exmo. Senhor / Exma. Senhora,
Sou arrendatário(a) do imóvel acima, nos termos do contrato de arrendamento de [data].
No dia [data] detetei entrada de água pelo telhado, [descrição: por exemplo «manchas e pingos no teto do quarto, junto à chaminé»]. Junto [número] fotografias com data.
Ao abrigo do artigo 1038.º, alínea h, do Código Civil, comunico-lhe este defeito. Nos termos do artigo 1074.º, n.º 1, solicito que mande reparar o telhado e peço-lhe que indique, até [data, por exemplo 8 dias], quando pode ser feita a visita e a reparação.
Posso receber quem enviar, em [dias e horas]. Se, entretanto, a situação se agravar a ponto de ser urgente, farei apenas as medidas provisórias indispensáveis para evitar maior dano e avisá-lo-ei de imediato, guardando os comprovativos das despesas para pedir o reembolso ao abrigo do artigo 1036.º.
Reservo todos os direitos que a lei me confere, incluindo a redução da renda.
Peço resposta por escrito.
Com os melhores cumprimentos,
[Assinatura]
English translation (for your information only; send the Portuguese):
Subject: Water coming in through the roof of the rented home at [address]
Dear Sir or Madam,
I am the tenant of the property above under the lease of [date].
On [date] I found water coming in through the roof, [description, e.g. “stains and drips on the bedroom ceiling next to the chimney”]. I attach [number] dated photographs.
Under article 1038(h) of the Civil Code I am notifying you of this defect. Under article 1074(1) I ask you to have the roof repaired, and to tell me by [date, e.g. 8 days] when the visit and repair can take place.
I can receive whoever you send on [days and hours]. If the situation gets worse and becomes urgent in the meantime, I will take only the essential temporary measures to prevent further damage and will tell you immediately, keeping receipts for the costs so I can claim reimbursement under article 1036.
I reserve all my legal rights, including a reduction in rent.
Please reply in writing.
Yours faithfully,
[Signature]
O que não conseguimos confirmar
- O texto dos artigos 22.º-A a 22.º-D do Decreto-Lei n.º 157/2006 (obras do arrendatário em substituição do senhorio, comunicação e compensação). Só o lemos através de excertos.
- Prazos de resposta «razoáveis»: a lei não fixa um número de dias para o caso geral. Os 8 dias do modelo são uma sugestão nossa.
- Se existe vistoria da Câmara que o arrendatário possa pedir para forçar a obra, e em que condições. Não a verificámos.
- Apoios públicos para arrendatários com telhado danificado: não encontrámos nenhum.
Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)
- Código Civil, consolidado na PGDL: artigos 1031.º a 1033.º, 1036.º a 1038.º, 1040.º, 1041.º, 1043.º, 1050.º e 1074.º (versão com a Lei n.º 13/2019).
- Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, artigos 22.º-A a 22.º-D: citado através de excertos de pesquisa, não lido.
- Os nossos guias do condomínio, do seguro e das infiltrações.