# Telhado a pingar em casa arrendada: o que pode fazer o arrendatário (com carta ao senhorio)

> Quem paga, quando pode reparar e pedir reembolso, e um modelo de carta ao senhorio em português, com tradução em inglês.

- Page: https://telhadoseguro.pt/guias/telhado-pinga-arrendamento
- Language: European Portuguese (pt-PT)
- Updated: 2026-11-03

## Summary

- O senhorio deve fazer as obras de conservação do telhado, salvo contrato em contrário (art. 1074.º, n.º 1).
- O arrendatário deve avisar logo e por escrito (art. 1038.º, alínea h).
- Só em reparação urgente o arrendatário pode agir sozinho, avisando o senhorio e com direito a reembolso (art. 1036.º).
- Não pare de pagar a renda por conta própria: a mora dá direito a 20% de indemnização (art. 1041.º).

Vive numa casa arrendada e o telhado deixa entrar água. De quem é a obrigação de o arranjar? Pode contratar um telhador e descontar na renda? Pode parar de pagar? Este guia responde com o texto do Código Civil, diz o que fazer por ordem, e traz um **modelo de carta ao senhorio em português, com tradução em inglês** para quem não domina a língua. É informação geral, não aconselhamento jurídico.

*Atualizado a 2 de novembro de 2026. Se o valor em causa for alto ou o senhorio não responder, fale com um advogado ou com um serviço de apoio ao arrendatário.*

## O essencial

- **Regra geral: o telhado é do senhorio.** Cabe-lhe fazer todas as obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, salvo estipulação em contrário no contrato (Código Civil, artigo 1074.º, n.º 1).
- **Avise o senhorio logo, por escrito.** O arrendatário deve avisar imediatamente de vícios ou perigos na casa (artigo 1038.º, alínea h). Sem aviso, o senhorio pode não responder pelo defeito (artigo 1033.º, alínea d).
- **Não faça obras por sua conta, em regra.** O arrendatário só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (artigo 1074.º, n.º 2).
- **Há uma exceção para reparações urgentes.** Se o senhorio estiver em mora e a urgência não esperar por um processo judicial, pode fazê-las e pedir o reembolso. Se a urgência não admitir nenhuma demora, pode fazê-las mesmo sem mora, desde que avise o senhorio ao mesmo tempo (artigo 1036.º).
- **Não deixe de pagar a renda por sua conta.** A mora dá ao senhorio direito a uma indemnização de 20% do valor em dívida, além da renda (artigo 1041.º).
- **Pode pedir redução da renda** se perder ou tiver diminuído o gozo da casa, e **pode resolver o contrato** se o defeito puser em perigo a vida ou a saúde (artigos 1040.º e 1050.º).

## Quem paga o quê

| Situação | Regra |
|---|---|
| Telhas partidas, infiltração por desgaste do telhado | Senhorio (conservação), salvo contrato diferente |
| Dano que o arrendatário causou por uso imprudente | Arrendatário (artigos 1043.º e 1033.º, alínea c) |
| Telhado de um prédio em propriedade horizontal | O telhado é parte comum: pagam os condóminos. O senhorio trata com o condomínio. Veja o guia [telhado no condomínio](https://telhadoseguro.pt/guias/telhado-condominio-quem-paga) |
| Bens seus danificados pela água | Pode ser seguro do recheio ou do senhorio; veja o guia do [seguro e tempestade](https://telhadoseguro.pt/guias/seguro-casa-tempestade-telhado) |

O contrato pode dizer o contrário: o artigo 1074.º diz «salvo estipulação em contrário». Leia o seu contrato antes de decidir.

## O que fazer, por ordem

1. **Limite o dano e fotografe.** Ponha baldes, afaste móveis e aparelhos, e tire fotografias e vídeo com data. A água no teto, a mancha, o piso molhado.
2. **Escreva ao senhorio hoje** (modelo abaixo). Por email com confirmação de leitura ou por carta registada com aviso de receção. Guarde cópia e o comprovativo.
3. **Facilite o acesso.** O arrendatário deve permitir o exame da casa e tolerar reparações urgentes (artigo 1038.º, alíneas b e e).
4. **Dê um prazo razoável** para resposta e para a visita. Se a água continuar a entrar, escreva outra vez, de novo por escrito.
5. **Só se for mesmo urgente** (água a entrar em quantidade, risco de curto-circuito, teto a ceder), faça a reparação mínima necessária para parar o dano, **avise o senhorio ao mesmo tempo**, **guarde faturas** e peça o reembolso por escrito (artigo 1036.º). Uma lona ou um remendo provisório é diferente de mudar o telhado.
6. **Continue a pagar a renda**, e discuta o desconto por escrito. Se o senhorio nada fizer, procure aconselhamento jurídico sobre a redução da renda (artigo 1040.º), a resolução (artigo 1050.º) ou a ação para o obrigar a reparar.

## Pode fazer a obra e descontar na renda?

O Código Civil prevê que o arrendatário possa fazer reparações urgentes com direito a reembolso (artigo 1036.º), e o artigo 1074.º, n.º 3, ressalva, além disso, o regime das obras em prédios arrendados (Decreto-Lei n.º 157/2006, artigo 22.º-A). Esse decreto-lei tem regras sobre obras feitas pelo arrendatário em substituição do senhorio, com compensação, e sobre a comunicação prévia ao senhorio. **Não conseguimos ler o texto desses artigos** (só excertos em pesquisas), por isso não os resumimos. **Antes de descontar qualquer valor na renda, confirme as condições com um advogado.** Descontar sem cumprir as regras pode transformar-se em falta de pagamento.

## Ainda mais cuidado se for expatriado

- **Peça ao senhorio, no contrato, o estado do imóvel por escrito.** Se não houver documento a descrever o estado da casa à entrega, a lei presume que foi entregue em bom estado de manutenção (artigo 1043.º, n.º 2). Por isso, fotografe tudo à entrada.
- **Escreva sempre em português** (use o modelo abaixo), mesmo que o senhorio fale inglês, e guarde a tradução para si.
- **Guarde tudo:** contrato, recibos de renda, fotografias com data, emails, faturas.
- **Seguro do recheio:** pergunte se o seu seguro cobre danos por infiltração.

## Modelo de carta ao senhorio

Envie por **carta registada com aviso de receção** ou por email com confirmação de leitura, e guarde cópia. A versão em português é a que deve enviar. A tradução inglesa é só para si.

> [Nome do arrendatário]
> [Morada do imóvel arrendado]
> [Contacto]
>
> [Nome e morada do senhorio]
>
> [Local], [data]
>
> **Assunto: Entrada de água pelo telhado na fração/casa arrendada em [morada]**
>
> Exmo. Senhor / Exma. Senhora,
>
> Sou arrendatário(a) do imóvel acima, nos termos do contrato de arrendamento de [data].
>
> No dia [data] detetei entrada de água pelo telhado, [descrição: por exemplo «manchas e pingos no teto do quarto, junto à chaminé»]. Junto [número] fotografias com data.
>
> Ao abrigo do artigo 1038.º, alínea h, do Código Civil, comunico-lhe este defeito. Nos termos do artigo 1074.º, n.º 1, solicito que mande reparar o telhado e peço-lhe que indique, até [data, por exemplo 8 dias], quando pode ser feita a visita e a reparação.
>
> Posso receber quem enviar, em [dias e horas]. Se, entretanto, a situação se agravar a ponto de ser urgente, farei apenas as medidas provisórias indispensáveis para evitar maior dano e avisá-lo-ei de imediato, guardando os comprovativos das despesas para pedir o reembolso ao abrigo do artigo 1036.º.
>
> Reservo todos os direitos que a lei me confere, incluindo a redução da renda.
>
> Peço resposta por escrito.
>
> Com os melhores cumprimentos,
>
> [Assinatura]

**English translation (for your information only; send the Portuguese):**

> Subject: Water coming in through the roof of the rented home at [address]
>
> Dear Sir or Madam,
>
> I am the tenant of the property above under the lease of [date].
>
> On [date] I found water coming in through the roof, [description, e.g. "stains and drips on the bedroom ceiling next to the chimney"]. I attach [number] dated photographs.
>
> Under article 1038(h) of the Civil Code I am notifying you of this defect. Under article 1074(1) I ask you to have the roof repaired, and to tell me by [date, e.g. 8 days] when the visit and repair can take place.
>
> I can receive whoever you send on [days and hours]. If the situation gets worse and becomes urgent in the meantime, I will take only the essential temporary measures to prevent further damage and will tell you immediately, keeping receipts for the costs so I can claim reimbursement under article 1036.
>
> I reserve all my legal rights, including a reduction in rent.
>
> Please reply in writing.
>
> Yours faithfully,
>
> [Signature]

## O que não conseguimos confirmar

- **O texto dos artigos 22.º-A a 22.º-D do Decreto-Lei n.º 157/2006** (obras do arrendatário em substituição do senhorio, comunicação e compensação). Só o lemos através de excertos.
- **Prazos de resposta «razoáveis»**: a lei não fixa um número de dias para o caso geral. Os 8 dias do modelo são uma sugestão nossa.
- **Se existe vistoria da Câmara** que o arrendatário possa pedir para forçar a obra, e em que condições. Não a verificámos.
- **Apoios públicos** para arrendatários com telhado danificado: não encontrámos nenhum.

## Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)

- Código Civil, [consolidado na PGDL](https://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?nid=775&tabela=leis): artigos 1031.º a 1033.º, 1036.º a 1038.º, 1040.º, 1041.º, 1043.º, 1050.º e 1074.º (versão com a Lei n.º 13/2019).
- Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, artigos 22.º-A a 22.º-D: citado através de excertos de pesquisa, não lido.
- Os nossos guias do [condomínio](https://telhadoseguro.pt/guias/telhado-condominio-quem-paga), do [seguro](https://telhadoseguro.pt/guias/seguro-casa-tempestade-telhado) e das [infiltrações](https://telhadoseguro.pt/guias/infiltracao-telhado-causas).

## FAQ

### O inquilino pode arranjar o telhado e descontar na renda?

Só em reparações urgentes, com aviso ao senhorio e direito a reembolso (artigo 1036.º). Antes de descontar na renda, confirme as condições com um advogado: pode ser tratado como falta de pagamento.

### Posso deixar de pagar a renda se o telhado pinga?

Não por conta própria. A mora dá ao senhorio direito a uma indemnização de 20% do valor em dívida. Pode pedir redução da renda, por escrito ou em tribunal.

### Quem paga o telhado num prédio com condomínio?

O telhado do prédio é parte comum, paga o condomínio. O senhorio trata com o condomínio. Veja o nosso guia do condomínio.

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