# Garantia em obras de telhado: o que o empreiteiro lhe deve e os prazos

> Defeitos depois da obra no telhado: verificar antes de aceitar, denunciar em 30 dias, os prazos do Código Civil, a garantia do fabricante e um modelo de carta.

- Page: https://telhadoseguro.pt/guias/garantia-obra-telhado
- Language: European Portuguese (pt-PT)
- Updated: 2026-11-02

## Summary

- Uma obra no telhado é uma empreitada: o empreiteiro deve entregá-la sem vícios.
- Verifique a obra antes de a aceitar e denuncie qualquer defeito por escrito em 30 dias.
- Em obras de edifícios, o empreiteiro responde por defeitos que surjam em cinco anos desde a entrega.
- Pode exigir a eliminação do defeito, depois a redução do preço ou a resolução, e indemnização.

O telhado foi reparado e, no primeiro inverno, volta a entrar água. O que pode exigir ao empreiteiro, e até quando? A resposta está sobretudo no Código Civil, nas regras do contrato de empreitada. Os prazos são curtos e quem os deixa passar perde direitos. Este guia explica as regras com o texto da lei, diz o que guardar e dá um modelo de carta para denunciar defeitos.

*Atualizado a 2 de novembro de 2026. Informação geral, não é aconselhamento jurídico. Se o valor em causa for alto, fale com um advogado antes de deixar passar qualquer prazo.*

## O essencial

- **Uma obra no telhado é uma empreitada** (artigo 1207.º do Código Civil). O empreiteiro tem de a fazer como foi combinado e **sem vícios** (artigo 1208.º).
- **Verifique a obra antes de a aceitar.** Se não verificar nem comunicar nada, a lei considera a obra aceite (artigo 1218.º).
- **Defeito descoberto: denuncie em 30 dias** (artigo 1220.º).
- **Pode exigir a eliminação do defeito**, e só depois a redução do preço ou a resolução do contrato, além de indemnização (artigos 1221.º a 1223.º).
- **Obras em edifícios:** o empreiteiro responde por defeitos que surjam em **cinco anos** a contar da entrega. A denúncia faz-se no prazo de **um ano** e a indemnização pede-se no **ano seguinte** (artigo 1225.º).
- **Telhas e materiais fornecidos na obra** também estão abrangidos pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, com adaptações.

## A obra no telhado é uma empreitada

O Código Civil chama **empreitada** ao contrato em que alguém se obriga a realizar uma obra mediante um preço (artigo 1207.º). As regras que interessam ao dono da casa:

- **Execução sem vícios.** O empreiteiro deve fazer a obra como foi combinado e sem vícios que reduzam o seu valor ou a tornem inadequada ao uso (artigo 1208.º).
- **Materiais.** Se o contrato nada disser, os materiais não podem ser de qualidade inferior à média (artigo 1210.º).
- **Alterações sem autorização.** Se o empreiteiro muda o que foi combinado sem a sua autorização, a obra considera-se defeituosa (artigo 1214.º).
- **Acompanhar a obra não tira direitos.** Pode fiscalizar a obra à sua custa. Isso não impede que reclame depois, salvo se tiver concordado expressamente com o que foi feito (artigo 1209.º).
- **Preço.** Se o contrato nada disser, paga-se no ato de aceitação da obra (artigo 1211.º).

## Na entrega: verificar antes de aceitar

O artigo 1218.º obriga o dono da obra a **verificar** a obra antes de a aceitar, no prazo usual ou num prazo razoável, e a **comunicar** o resultado ao empreiteiro. Qualquer das partes pode pedir que a verificação seja feita por **peritos**, à sua custa. A falta de verificação ou de comunicação **vale como aceitação**.

O empreiteiro não responde por defeitos que o dono **conhecia e aceitou sem reserva**. Os **defeitos aparentes** presumem-se conhecidos (artigo 1219.º). Na prática:

1. Peça para ver a obra concluída antes de pagar o último valor.
2. Fotografe o telhado, as caleiras e o teto por dentro, com data.
3. Se vir problemas, escreva-os e aceite **com reserva**, por escrito.

## Os prazos

| O que fazer | Prazo | Artigo |
|---|---|---|
| Denunciar um defeito ao empreiteiro | 30 dias depois de o descobrir | 1220.º |
| Exercer os direitos depois de recusar a obra ou de a aceitar com reserva | 1 ano | 1224.º, n.º 1 |
| Defeito desconhecido, obra já aceite | 1 ano a contar da denúncia, e nunca mais de 2 anos depois da entrega | 1224.º, n.º 2 |
| Edifício: defeito que surge em 5 anos desde a entrega (ou no prazo de garantia combinado) | Denúncia no prazo de 1 ano; indemnização pedida no ano seguinte à denúncia | 1225.º |

O artigo 1225.º aplica-se às empreitadas de **construção, modificação ou reparação de edifícios** e outros imóveis destinados a longa duração. Cobre a obra que ruir ou apresentar defeitos por vício da construção, da reparação ou por erros na execução. Os mesmos prazos valem para o pedido de eliminação dos defeitos (n.º 3).

Estes prazos são de **caducidade**: passado o prazo, perde o direito. Se o empreiteiro **reconhecer** o defeito, isso vale como denúncia (artigo 1220.º, n.º 2).

**Regra prudente:** denuncie por escrito **logo que descobrir** o defeito, e nunca depois de 30 dias.

## O que pode exigir, e por que ordem

1. **Eliminação do defeito.** Se não for possível eliminá-lo, pode exigir **nova construção**. Estes direitos caem se a despesa for desproporcionada em relação ao proveito (artigo 1221.º).
2. **Redução do preço ou resolução do contrato**, se os defeitos não forem eliminados nem a obra refeita. A resolução só é possível se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina (artigo 1222.º).
3. **Indemnização** pelos prejuízos, por exemplo um teto estragado pela água, nos termos gerais (artigo 1223.º).

## E a lei de defesa do consumidor?

O Decreto-Lei n.º 84/2021 aplica-se, com as necessárias adaptações, aos **bens fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada** (artigo 3.º). Para os bens móveis, como telhas, membranas e caleiras fornecidas pelo empreiteiro, o texto prevê:

- responsabilidade por faltas de conformidade que surjam em **três anos** desde a entrega (artigo 12.º);
- a **instalação incorreta** feita pelo profissional conta como falta de conformidade (artigo 9.º);
- direito à **reparação ou substituição**, à **redução do preço** ou à **resolução** (artigo 15.º);
- a comunicação faz-se por carta, email ou outro meio que deixe prova (artigo 12.º, n.º 5);
- os direitos caducam **dois anos** depois de comunicar a falta (artigo 17.º);
- uma cláusula que **retire ou limite** estes direitos é **nula** (artigo 51.º).

Os prazos de 10 e 5 anos do mesmo decreto-lei (artigo 23.º) estão no regime da **compra e venda de casas**, não no da reparação.

## A garantia do fabricante

A garantia que o fabricante dá às telhas ou às membranas é uma **garantia comercial**. Vincula quem a dá, nos termos da declaração de garantia e da publicidade (artigo 43.º do Decreto-Lei n.º 84/2021). A declaração deve estar em português e dizer o que cobre, por quanto tempo, quem é o garante e como se aciona. Tem de dizer que os seus direitos legais **não são afetados**. Se o produtor garante a durabilidade, responde **diretamente** perante si pela reparação ou substituição.

Peça a declaração de garantia dos materiais principais e leia as condições antes da obra.

## O que guardar

- Orçamento, contrato e alterações combinadas por escrito.
- Faturas e comprovativos de pagamento.
- Número do alvará ou certificado da empresa (veja o guia para [escolher um empreiteiro](https://telhadoseguro.pt/guias/escolher-empreiteiro-telhado)).
- Fotografias antes, durante e depois, com data.
- Declarações de garantia e de desempenho dos materiais.
- Todas as mensagens e cartas trocadas.
- Relatório de um técnico, se o defeito for discutido.

Se o dano veio de uma tempestade e não de um erro da obra, o caminho é outro: veja o guia do [seguro da casa](https://telhadoseguro.pt/guias/seguro-casa-tempestade-telhado).

## Modelo de carta de denúncia de defeitos

Envie por **carta registada com aviso de receção** ou por email com confirmação de leitura, e guarde cópia.

> [Nome, morada e NIF]
>
> [Nome e morada da empresa]
>
> [Local], [data]
>
> **Assunto: Denúncia de defeitos na obra do telhado em [morada do imóvel]**
>
> Exmos. Senhores,
>
> A V. empresa executou a obra no telhado do imóvel acima, segundo o orçamento n.º [...] de [data] e a fatura n.º [...] de [data]. A obra foi entregue a [data].
>
> No dia [data] verifiquei os seguintes defeitos: [descrição, por exemplo «entrada de água no teto do quarto, junto à chaminé»]. Junto [número] fotografias.
>
> Ao abrigo dos artigos 1220.º e seguintes do Código Civil, denuncio estes defeitos e peço a sua eliminação no prazo de [número] dias a contar da receção desta carta. Reservo todos os direitos que a lei me confere, incluindo a redução do preço e a indemnização.
>
> Peço resposta por escrito.
>
> Com os melhores cumprimentos,
>
> [Assinatura]

## Se a empresa não responder

- **Livro de Reclamações.** As empresas de construção civil estão abrangidas (Decreto-Lei n.º 156/2005). Na reclamação eletrónica, a empresa responde em 15 dias úteis.
- **Arbitragem de consumo.** A lista da Direção-Geral do Consumidor inclui o CNIACC, de âmbito nacional, e centros regionais. Segundo a nota da PLMJ sobre a Lei n.º 63/2019, nos conflitos até **5 000 euros** o consumidor pode impor a arbitragem ou a mediação à empresa.
- Enquanto durar uma tentativa de resolução extrajudicial, o prazo do Decreto-Lei n.º 84/2021 fica suspenso (artigo 17.º, n.º 2).

## O que não conseguimos confirmar

- **Como os tribunais conjugam** o Código Civil e o Decreto-Lei n.º 84/2021 numa obra de telhado. Seguimos o texto das duas leis, não a jurisprudência.
- **A partir de quando conta o ano** da denúncia no artigo 1225.º. A lei diz «dentro do prazo de um ano». Por prudência, denuncie logo.
- **Se uma reparação pequena** (trocar algumas telhas) cabe no artigo 1225.º ou só nos artigos 1220.º e 1224.º.
- **Se a Lei n.º 63/2019 sofreu alterações.** Não lemos o texto no Diário da República.
- **Alterações ao Decreto-Lei n.º 84/2021** depois de 2021. Lemos o texto original.
- **As condições concretas** das garantias dos fabricantes de telhas e membranas.

## Fontes (lidas a 2 de novembro de 2026)

- [Código Civil, versão consolidada](https://diariodarepublica.pt/dr/legislacao-consolidada/decreto-lei/1966-34509075), Diário da República (artigos 1207.º a 1226.º; artigo 1225.º na redação do Decreto-Lei n.º 267/94).
- [Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro](https://diariodarepublica.pt/dr/detalhe/decreto-lei/84-2021-172938301), Diário da República (artigos 2.º, 3.º, 9.º, 12.º, 15.º, 17.º, 22.º a 25.º, 43.º, 51.º e 52.º; texto original).
- [Decreto-Lei n.º 156/2005, republicado pelo Decreto-Lei n.º 74/2017](https://www.aiccopn.pt/wp-content/uploads/2021/10/LR-republicacao.pdf), 21 de junho de 2017 (artigos 2.º, 5.º-B e anexo).
- Direção-Geral do Consumidor, [Lista das Entidades de Resolução Alternativa de Litígios de Consumo](https://www.consumidor.gov.pt/upload/processos/i006589.pdf).
- PLMJ, [Arbitragem e Mediação obrigatórias para conflitos de consumo](https://www.plmj.com/xms/files/03_Novidades_legislativas/2019/008_agosto/NI_Arbitragem_e_Mediacao_obrigatorias_para_conflitos_de_consumo.pdf), agosto de 2019 (Lei n.º 63/2019, citada através desta nota).
- CNIACC, [página oficial](https://www.cniacc.pt/pt/) (informação, mediação e arbitragem, âmbito nacional).

## FAQ

### Quanto tempo tenho para reclamar de um defeito no telhado?

Deve denunciar o defeito ao empreiteiro nos 30 dias seguintes a descobri-lo. Em obras de edifícios, a responsabilidade cobre defeitos que surjam em cinco anos desde a entrega.

### O empreiteiro pode só baixar o preço em vez de reparar?

A primeira exigência é eliminar o defeito ou refazer a obra. A redução do preço ou a resolução vêm depois, se o defeito não for eliminado.

### A garantia do fabricante das telhas substitui a do empreiteiro?

Não. A garantia do fabricante é uma garantia comercial e não afeta os direitos que a lei lhe dá perante o empreiteiro.

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